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甲醛超标 房屋租赁合同可解除

    上海房产律师,上海房地产律师

    成冬(化名)在南宁市某花园小区购买有一套120平方米的房子。2005年10月,成冬从开发商手中接收房子并对房子进行了装修,房子装修好后,成冬于2006年4月13日与上海市某公司驻南宁办事处的工作人员张丽签订了一份房屋租赁合同,双方在合同中约定,张丽承租成冬的房屋,租赁期为一年,每月租金1000元,每三个月付租金一次,成冬要保证房屋及房屋的附属生活设施处在良好的状态下,适合居住--合同签订后,张丽按照合同约定交付了三个月租金3000元及抵押金5000元给成冬,并搬进租赁房屋居住。


  张丽在承租的房屋居住三个月后,感觉身体不适,房屋空气质量不是很好,便请某研究所的环保专家对房屋空气质量进行检测,检测结果认定甲醛超标。张丽以房屋不符合约定用途为由,要求解除租赁合同,退还租金及抵押金。成冬认为张丽在租赁房屋前已经对房屋进行了考察,知道房屋刚装修好,甲醛有可能超标,不同意张丽的要求。张丽便聘请律师,将成冬诉到法院。

  法院审理后认为,张丽与成冬签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,合同条款未违反国家法律、行政法规的强制性规定,租赁合同合法有效。因双方在合同中约定租赁的房屋及房屋附属生活设施处在良好的状态下,故作为出租人的成冬在合同签订后,除了交付房屋,还应当保证所交付的房屋处在良好的状态下,为承租人正常生活使用。现经检测出租房屋内的甲醛含量已经超过国家规定的卫生标准,违反了合同的规定。法律也规定,租赁物危及承租人安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同,因此,张丽依法享有解除租赁合同的权利。便依法判决解除成冬与张丽签订的房屋租赁合同,成冬于判决生效后3天内将所收取的租金及抵押金共8000元退还给张丽。

  一审判决后,成冬不服,认为张丽已经在租赁房屋居住三个月,张丽应该交付租金,一审判决其退还3000元租金给张丽,判决错误,上诉于中级法院。二审法院审理后认为租赁房屋甲醛超标,租赁房屋自租赁合同开始即不具有使用价值,还有可能损害承租人身体健康,故造成合同解除的责任在于成冬,其无权收取租金,一审判决成冬退还所收租金,并无不妥,遂驳回其上诉请求。

  本案涉及到出租物的瑕疵担保责任问题。在现实生活中,出租房屋存在类似甲醛超标等危害身体健康的情形,往往由于这些情形不经专业鉴定不能确定,使得承租人在订立租赁合同时对此并不知情。租赁合同开始履行后,经鉴定方知道存在上述危害身体健康的情形。对这种情况,可以认定出租人交付的房屋存在隐蔽瑕疵问题。

  我国《合同法》第316条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中,张丽与成冬签订的合同约定“租赁房屋及房屋附属生活设施处在良好的状态下”,现租赁房屋甲醛超标,不符合合同约定,并危害到人身健康,成冬交付的房屋不符合约定,构成了违约。按《合同法》第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同”的规定,张丽有权随时解除合同。所以法院的判决符合法律规定,是正确的。
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