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房产开发

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许正清等不服上海市普陀区物价局等商品居住房屋成本差价审批案
  【案情】

  原告:许正清。
  原告:徐鸿斌。
  原告:赵斌。
  原告:俞国棵。
  原告:宗克炎。
  被告:上海市普陀区物价局。
  被告:上海市普陀区房屋土地管理局。
  第三人:上海普泉房产开发经营有限责任公司。
  1997年8月8日,上海普泉房产开发经营有限责任公司向上海市普陀区物价局(以下简称“普陀物价局”)、上海市普陀区房屋土地管理局(以下简称“普陀房地局”)提出了关于汇德公寓商品住房与异地安置房成本差价的申请报告(以下简称“申请报告”),并附送了联合开发常德路1200号地块协议书、委托动拆迁协议书、上海市国有土地使用权出让合同(内资内销)、房屋销售协议书、汇德公寓初步设计及概算书等有关材料。普陀物价局和普陀房地局根据上海市房产管理局、上海市物价局发布的《关于对商品居住房屋成本差价审批办法的批复》(以下简称《审批办法》)第二条等有关规定,经审核认定,将要建造的汇德公寓,坐落在常德路新汇路交汇处,初步设计共有5幢建筑,总计建筑面积28 695.46平方米,其中住宅建筑面积21 175平方米。核定将要建造的汇德公寓商品居住房屋成本由六项因素构成,第一项征地费及拆迁安置补偿费共计4240万元;第二项勘察设计及前期工程费193万元;第三项住宅建筑安装工程费3214万元;第四项住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费1015万元;第五项管理费129万元;第六项贷款利息123万元。上述六项费用之和为汇德公寓商品居住房屋的总成本计人民币8914万元,该总成本除以汇德公寓住宅建筑面积21 175平方米,即为将要建造的汇德公寓成本价格。此外,被拆迁基地有上海市江桥、桃浦地区保产安置房源和宝山区新沪路837弄使用权安置房源,考虑江桥、桃浦地区房屋的成本价明显比宝山区新沪路837弄安置房屋的成本价低,故以宝山区新沪路837弄安置房屋的成本价作为边缘地区安置房屋的成本价来计算汇德公寓的差价对被拆迁居民有利。普陀物价局和普陀房地局遂于1998年4月21日作出普价管字(1998)第3号《关于汇德公寓商住房与安置房成本差价审核申请的批复》(以下简称《核价批复》)的具体行政行为,认定:将要建造的汇德公寓,坐落在常德路新汇路交汇处,其成本价格为4209元/平方米(建筑面积,下同),宝山区新沪路837弄安置房为2600元/平方米,该两处房屋差价为1609元/平方米。许正清、徐鸿斌、赵斌、俞国樑、宗克炎等人不服,向上海市普陀区人民法院提起诉讼。
  原告诉称:原告是汇德公寓拆迁基地的被拆迁人。汇德公寓被拆迁基地实行国有土地使用权有偿出让,是批租地块。根据《审批办法》第六条“以上条款不适用批租地块上的商品住宅建筑项目”的规定,被告核价批复适用法律错误。原告认为动迁居民是80余户,被告核定动迁户数为106户,户数不对说明动迁费用不对。原告许正清向中国建设银行普陀支行查询结果表明普泉公司并没有进行过贷款,被告对银行贷款和管理费的计算缺乏依据。根据上海市房地产资料登记册第65726号登记资料证明第三人增加了4层建筑面积,当时没有计算在内是错误的。新沪路的房屋应该是商品房,用于安置原告的房屋是使用权房屋,其价格应该打八折为2080元。而且被告应该提供全部新沪路房屋的有关材料证明新沪路房屋的成本价。因此,被告认定事实错误,侵犯原告作为差价购房消费者的合法权益。请求:(1)撤销两被告所作出的普价管字(1998)第3号具体行政行为;(2)要求两被告明确宝山区新沪路安置房的权属性质,是有产权的商品房还是有使用权的安置居住房屋;(3)要求两被告赔偿五原告精神损失费各十万元总计五十万元;(4)被告承担本案的诉讼费。
  被告辩称:批租的最大特点是土地的受让方具有涉外的因素,原告混淆了批租和内资有偿使用土地的区别。凡是批租的地块均不能实行原地回搬,而汇德公寓拆迁基地是能够原地回搬的,并由被告对商品房进行差价审核。被告根据商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定银行贷款利息为123万元和按照1.5%计算管理费符合规定。如以2080元作为新沪路房屋的成本价,则比汇德公寓的房屋差价更高,对原告不利。被告所作核价批复正确,要求予以维持。
  第三人述称意见同被告。

  【审判】

  上海市普陀区人民法院经审理认为:被告普陀物价局、普陀房地局具有作出商品居住房屋成本差价审批的执法主体资格。被告在收到第三人普泉公司的申请报告后进行审核并作出《核价批复》,执法程序合法。被告作出的《核价批复》认定事实清楚、证据充分,适用法律正确。本案中,原告认为汇德公寓拆迁基地是土地批租,被告核价适用法律错误的主张缺乏事实和法律依据。原告认为汇德公寓拆迁居民户数为80余户没有证据可以证明。需要明确指出的是,拆迁中所涉及的商品居住房屋成本价差价审核是对将要建造的商品居住房屋的成本价差价进行审核,而不是对已经建成的商品居住房屋进行成本价差价审核。由于在建设过程中发生的一些客观变化,可能导致建设项目的初步设计与实际建成的商品居住房屋有所不同,但这一因素并不影响被告针对将要建造的商品居住房屋进行成本价差价审核的合法性。因此,原告认为建成的汇德公寓增加了4层建筑面积当时没有计算在内而导致核价错误的诉讼主张,不符合事实和法律。另外,贷款利息的确定是指计入成本的贷款的利息,根据《审批办法》的规定,贷款利息的核定只是对将要建造的建设项目的预算,并不是对建房实际贷款的核定。因而,原告以第三人没有向中国建设银行普陀支行进行贷款来否定汇德公寓建设项目需要贷款的客观事实的主张没有事实和法律依据。被告依法核定汇德公寓商品居住房屋成本价差价还酌情考虑了被拆迁人的实际权益,具有正当性和合理性。本案中,原告要求两被告明确宝山区新沪路安置房的权属性质,是有产权的商品房还是有使用权的安置居住房屋的诉讼请求不属于行政诉讼的处理范围。综上所述,原告不服被告普陀物价局、普陀房地局向第三人作出的核价批复,要求撤销核价批复并请求赔偿精神损失费的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条之规定,该院于2001年4月19日作出如下判决:
  一、维持被告上海市普陀区物价局、上海市普陀区房屋土地管理局于1998年4月21日向第三人上海普泉房产开发经营有限责任公司作出普价管字(1998)第3号《关于汇德公寓商住房与安置房成本差价审核申请的批复》的具体行政行为。
  二、驳回原告徐鸿斌、许正清、赵斌、俞国棵、宗克炎要求被告上海市普陀区物价局、上海市普陀区房屋土地管理局向原告赔偿精神损失费每人人民币10万元总计50万元的诉讼请求。
  案件受理费人民币一百元,由原告负担。
  一审判决后,原告许正清不服,以一审同样理由向上海市第二中级人民法院提起上诉。
  上海市第二中级人民法院经审理认为:普陀物价局、普陀房管局具有作出商品居住房屋成本差价审批的主体资格。其根据第三人的申请,依据《审批办法》第二条规定,审核了第三人提供的联合开发常德路1200号地块协议书、委托动拆迁协议书、上海市国有土地使用权出让合同、汇德公寓初步设计、汇德公寓概算书、房屋销售协议书及住宅建设配套费依据等材料,对第三人作出了《核价批复》。该批复事实清楚,证据充分,并无违法。原审判决维持具体行政行为并无不当。上诉人许正清要求被上诉人赔偿精神损失费,但没有提供事实证据和法律依据,原审判决驳回其诉讼请求并无不当。上诉人许正清在二审中提交的证据,均不能证明被上诉人的具体行政行为违法,本院不予采信。综上,上诉人许正清的上诉请求缺乏事实证据和法律依据,本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定,该院于2001年8月6日作出判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  上诉案件受理费人民币100元,由上诉人许正清负担。

  【评析】

  本案系一起不服商品居住房屋成本差价审批而引发的新类型案件。在本案之前,尚未有过商品居住房屋成本差价的审批行为作为具体行政行为被诉,进而由法院作出实体判决的先例。本案对于拓宽行政诉讼受案范围,以及维护被拆迁人的知情权等相关合法权益方面无疑跨越了一步。相信本案的审理,有助于增强核价行政部门的行政被诉意识,有助于增进行政部门商品居住房屋成本差价审批的透明度,进而消除被拆迁人的疑惑与不理解,避免由此引发的不必要争讼。在案件的审判过程中,主要的法律问题如下:
  (一)商品居住房屋成本差价的审批是否是具体行政行为:对该行为不服能否提起行政诉讼
  商品居住房屋成本差价审批源于1991年8月1日起施行的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十九条,根据该规定,按上海市建设委员会批准的地区规划进行的旧区改建项目,凡原址建造商品居住房屋的,被拆迁的居住房屋所有人、使用人一般应迁移到市区的边缘地区安置;如所有人、使用人要求原地安置的,应按原址建造的商品居住房屋成本价与边缘地区建造的商品居住房屋成本价之间的差价购买居住房屋。依此规定产生的问题是商品居住房屋成本价差价的核准由谁作出?如何进行审批?为此,1994年2月1日,上海市房产管理局、上海市物价局制定了《审批办法》,明确了如有被拆迁居住房屋所有人、使用人要求原址安置时,拆迁一人应将成本价差价向房屋拆迁所在地的区(县)房产管理局申报,区(县)房产管理局会同各区(县)物价局(委)审批。
  因此,根据上述政府规章及规范性文件的规定,商品居住房屋成本差价的审批行为,显然是行政主体行使行政职权的行为,是对拆迁人和被拆迁人的权益产生实际影响的行为。原告作为被拆迁人提起行政诉讼,属于行政诉讼的受案范围,法院予以立案受理符合行政诉讼法第十一条的规定。
  (二)本案如何适用法律审查被诉具体行政行为
  商品居住房屋成本差价包括三方面,即在拆迁原址上将要建设的商品居住房屋的成本价格、边缘地区安置房屋的成本价格及两者的差数。商品居住房屋成本差价在本质上是预算,而非商品居住房屋建成后的实际价格。商品居住房屋成本差价的审批是城市房屋拆迁安置中的一项行政管理行为,价格法对此并没有涉及,《审批办法》作为现行的规范性文件,规定了商品居住房屋的成本构成及差价计算方法。故在没有上位法直接适用的前提下,参照《审批办法》的规定来审查具体行政行为的合法性。
  (三)本案为何判决维持具体行政行为
  本案当事人的实质争议意见归结到一点是核价的基础条件之争。被诉具体行政行为审批的价格是预算,依据未建的汇德公寓初步设计等因素来核准价格。本案中,核价所确定的六项费用(征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息)的计算与核定均来源于具体的有效证据。就引起原告争议的汇德公寓初步设计及概算书而言,其实质是对于将要建造的建设项目作出了成本等各方面的核算,是实施建设所必要的条件。初步设计和概算书等证据所确认的并不是建设项目建成以后的实际成本等各方面内容的法律事实,在证据的内容和形式上均符合行政诉讼的证据要求,作为定案证据依法为法院予以采信。而原告以建成后的汇德公寓增加了层数,改变了原先的初步设计导致核价的基础发生变化,并以汇德公寓的实际商品房价格等理由来求证被告作出的商品居住房屋成本差价审批违法,显然混淆了不同概念、混淆了事实、混淆了法律适用。
  本案中,被告作出具体行政行为时充分考虑了被拆迁人的合法权益,所核定的汇德公寓商品房成本价及差价显然有利于被拆迁人。被诉具体行政行为既具有合法性,又具备适当性。因此,一、二审法院的判决是正确的。

  (编写人:上海市普陀区人民法院
  责任编辑:金俊银)

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