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大场宅地成为宝山区单价地王 房价5年上涨50%
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上海商报 [微博] 
9月份的土地市场一改8月份的冷清,上演了一幕幕高潮迭起的剧目。

上周五,上海(楼盘)迎来9月的最后一场土拍,备受关注的宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块不负众望地以高溢价出让,杭州(楼盘)滨江集团和平安不动产组成的联合体以34.65亿元的报价击败众多对手,强势竞得地块,溢价率91.7%,成交楼板价高达28755元/平方米,区域单价地王再现。

据商报记者了解,在竞拍过程中,滨江平安联合体曾一次跳价11亿元,将整幅地块的报价直接由19亿元抬升至30亿元,最终迅速赢得胜利。

滨江平安单次跳价11亿

宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03住宅用地在今年第93号公告中推出,东至祁连山(600720)路,南至B3-04地块,西至规划二路,北至塘祁路,出让面积60249.8平方米,容积率2.0,挂牌起始价18.075亿元,照此估算,起始楼板价就高达约15000元/平方米。

尽管如此,这块大场宅地还是受到了众多开发商的青睐,一共吸引到15家房企申请竞买,包括葛洲坝(600068)、方兴首开联合体、九龙仓、中铁、金地、滨江平安不动产联合体、保利招商建工联合体、城开、阳光城(000671)平安信托联合体、万科、象屿、大名城(600094)、建发等。

市场原本以为,上海土地市场又将上演一场大战,没有想到的是,短短不过十几分钟,这幅大场宅地的归属就已尘埃落定。

据记者了解,在报价还是19亿元时,滨江平安不动产联合体突然跳价11亿元,将报价直接抬升至30亿元(折合楼板价约24896元/平方米),虽然方兴首开联合体、城开、象屿、大名城等房企并未被"吓退",但最终,滨江平安不动产联合体还是"霸气"地笑到了最后,以34.65亿元的总价竞得大场宅地,溢价率91.7%,成交楼板价达到28755元/平方米,成为宝山区新的单价地王。

据预合同内容显示,这幅大场宅地还需配建5%的保障性住房,计6025平方米以上,若是将这部分需要无偿移交的保障性住房面积剔除之后,此次,滨江平安不动产拿下大场宅地的楼板价实际将突破30000元/平方米,达到30269元/平方米的高度。

实际楼板价已突破3万

实际上,在前不久的9月16日,保利曾在这幅地块的不远处,以22314元/平方米的楼板价拿下了宝山区大场镇W121301单元08-02商住地块;更早的6月3日,招商平安联合体也以23277元/平方米的楼板价拿下了宝山区大场镇W121301单元38-02地块。

相比这两幅地块,此次,滨江平安拿下的这幅祁连社区121601单元B3-03地块的位置更加偏远,周边环境更加落后,但是价格却更贵,一举刷新了宝山区的土地单价成交纪录。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏告诉记者,宝山大场板块原来工业园聚集,伴随南大改造,这些工厂逐渐搬出,环境也大有改善。从滨江平安此次拿下的地块条件来看优劣并存,地块北侧有大场公园,周边有地铁15号线预计在2016年底开工。但该地块位于宝山祁连山路和塘祁路交叉口,北侧仍有多个化工仓库、玻璃加工制造厂、混凝土公司、冷库暂无搬迁计划,东北角加油站也无搬迁计划,塘祁路北侧信号塔也暂无搬迁计划。这些工厂、加油站和信号塔暂时的不搬迁或多或少都会对居住产生一定的负面影响。

据了解,目前,附近在售的项目主要集中在地块的南侧,包括保利叶之林(楼盘资料 图库)、锦秋花园、葑润华庭等。据上海链家研究部监控数据显示,2015年以来,保利叶之林的成交均价约为32100元/平方米,锦秋花园的成交均价为31900元/平方米。当前,地块南侧的葑润华庭为动迁安置房项目,目前挂牌房源较多,挂牌价普遍在24000-28000元/平方米之间。

另据记者了解,在地块东面稍远处、靠近沪太路的经纬学府阳光今年以来推出房源持续热销,9月成交套数已突破300套,成交均价在26000元/平方米左右。

“根据地块价格2.87万元/平方米计算,未来房价将至少达到3.7万-3.8万元/平方米以上,如果按照正常进度计划在2年后预售这个价格也不是不能达到的。”龚敏举例子表示,“以板块内保利项目为例,该项目在2013年10月均价是2.73万元/平方米,今年9月份是3.2万元/平方米,两年上涨幅度18%。如果按照每年房价10%递增,未来两年后房价就是3.8万元/平方米左右。不过今年利好政策频出,在交易量的支撑下房价得以稳定上涨,所以该地价保本应该问题不大,但盈利仍要基于未来政策和具体上市时间了。”

而上海链家市场研究部总监陆骑麟则认为,作为昔日“屠宰场”的大场来说,目前的地价、房价已经基本接近高端住宅的价格。“平安联合体以近3万元/平方米的价格拿下该地块,结合周边新房项目、二手房项目的价格,这样的楼板价显然是偏贵的,考虑到平安扩张的雄心和不缺钱的拿地姿态,这样的价格似乎又在情理之中,未来想要盈利的话,售价至少要达到4万元,目前该地块周边环境落后,生活配套匮乏,未来若能合理规划还是会有一定的盈利空间。”

平安频繁在上海拿地

对于此次拿下大场宅地的主角,业内人士并不陌生。

成立于1996年的滨江集团,具有建设部一级开发资质,此前一直根植于浙江,尤其是杭州的房地产市场。近几年来,越来越多的闽企、京企都纷纷杀进了上海市场,滨江集团也于今年多次出现在上海土地市场,只不过一直未能如愿。

今年6月,为了发挥各自优势,实现优势互补,滨江集团更与平安不动产签订了《战略合作备忘录》。根据备忘录,滨江集团与平安不动产有意愿对双方均认可的潜在房地产项目进行开发经营,共同开发、共同获益,并希望以此为契机建立双方战略合作伙伴关系,双方至2016年末的战略合作规模预计为100亿元以上。

如今,仅仅相隔3月,滨江就联手平安高价拿下了大场宅地。虽然根据滨江集团发布的公告显示,滨江在这一地块的投资比例仅为30%,但滨江也顺利达成了进军上海的目的。

而平安从去年开始更是频繁联合金地、招商等大型房企,在松江、宝山、临港等区域拿下多幅地块,而近期在上海土地市场的动作更加密集。

6月3日,招商平安联合体以总价34.65亿元拿下宝山区大场镇W121301单元38-02地块,成交楼板价约为23277元/平方米;9月18日,平安不动产通过旗下的深圳(楼盘)市平吉投资管理有限公司,以6.55亿元的价格夺得临港南汇新城NNW-C4C-02住宅地块,溢价率3.48%,折合楼板价约为6923元/平方米;仅仅相隔一周,平安不动产又联合滨江集团在9月25日以34.65亿元竞得了宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03住宅用地,扩张势头可谓"迅猛"。

"除了在上海之外,今年平安不动产也在北京(楼盘)、杭州等地都有高调拿地,中国保险业涉房地产业"一哥"的地位再次根深蒂固,从平安不动产联合拿地的手法来看,在项目开发过程中,应该主要扮演的是财务投资的角色,不太会介入到后期的开发,有别于传统的开发企业。"陆骑麟进一步指出,"而从目前平安迅猛拿地的动作来看,预计平安不动产迅猛扩张的势头还将会继续升温。"
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