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一房有两证转让难 专家出招解烦忧
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理财周刊 [微博] 甄爱军
  虽然“70/90”政策已经退出历史舞台,但其遗留下来的影响并未消除,“一房两证”类房产如今面临难以出手的尴尬情形。从目前来看,在调控尚未完全退出的前提下,分拆出售、降价处理是两大合理的选择。

  “一房两证”转让难

  一套住房,有两个甚至多个房产证,这种在调控时期出现的产物,如今在限购并未放松的前提下,面临着难以出手的尴尬境况。

  李先生是一位生意人,在2009年买入松江区一套联排别墅,该小区涵盖了高层、小高层、别墅等多种产品,由于政策原因,部分大面积户型产品由两套小面积公寓“拼接”而成,李先生购买的联排别墅,房产证记载则为两套80平方米左右的公寓。当时考虑到“一房两证”不会对自住产生影响,就买了下来。但现阶段由于生活需要,他准备搬回老家南京,所以考虑将这套别墅出手。但中介却告诉他,最好是降价出售,并做好打持久战的准备。如今,这套别墅挂牌已经超过半年时间,而且挂牌价比周边类似房源低了10%左右,但每当潜在买家得知这套别墅有两个产证之后,便打了“退堂鼓”。

  记者了解到,这种情况在上海并不少见,很多在2007年以后购买的大面积住宅,都存在“一房两证”甚至“一房多证”现象。有沪上中介向本刊房地产研究中心反映,在青浦赵巷许多拼接别墅,以及杨浦区江湾新城板块的高层公寓项目,“一房两证”现象非常普遍。

  记者还发现,“一房两证”现象也并非上海所独有,在全国范围内亦很常见。据了解,不管是经济发达、市场相对成熟的沿海地区如广州、深圳,还是市场容量相对较大的区域重点市场如武汉、郑州,甚至欠发达地区如昆明、贵州等地,都存在这种现象。广州市为了整顿此类现象,曾在2012年前后叫停“一房两证”公积金贷款。

  据了解,“一房两证”在限购城市遭遇了出手难问题。据上海链家赵巷门店工作人员介绍,目前上海尚未取消限购,购买这种住宅,相当于一次性购买了两套房,不仅购房资格会被用光,而且购房贷款成本等也会大幅增加,使得购房者知难而退。更有甚者,少数有房的改善型购房者,还会因为限购原因而无法购买这类房产。

  规避政策的结果

  “一房两证”现象的出现,是多方面因素共同造成的,其中有政策原因,也有开发商的阳奉阴违,此外还有地方政府监管不严的原因。

  业内人士介绍说,“一房两证”现象的出现,很大程度上是因为房企处于规避“70/90”政策需要。2006年,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,俗称“70/90”政策。

  “70/90”政策出台核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理,让更多的人能够买上房子,实现“居者有其屋”之梦想。

  但该政策却并不怎么受开发商待见。“70/90”政策出台后不久,就遭到地产大佬的炮轰,有“任大炮”之称的原华远地产(600743,股吧)总裁任志强就曾公开表示,2007年,规定70%住房是90平方米以下的户型,没有任何道理,这是让中低收入者直接在一手市场买商品房,而不是进入二手房市场。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择做出不同的房子,政府要求所有的人都穿一样的鞋,这就退化到计划经济去了,或者说人们没有了对生活对自由的选择权。

  而且开发商很快就找到了对策,即“一房两证”甚至“一房多证”。通常的做法是:房子按大户型设计,但必须用可以打开的分隔墙隔开,拆分成多个小户型。这样,在规划设计、建筑施工等前期阶段,并不存在违法违规行为而且通过前期的报批报建手续。但此后销售阶段则采用“捆绑”销售方式,开发商只要打通分隔墙,一套完整的大户型便形成了。

  从某种程度上来说,“一房两证”现象的出现,是政府、消费者和开发商三者力量博弈的结果。有分析人士指出,全国范围内出现此类现象,这与审批后、销售环节的监督缺位不无关系。当然,“70/90”政策的出台,也使得市场产品供应结构失衡,造成改善型需求无法得到满足,这也为开发商剑走偏锋提供了巨大的腾挪空间。

  出手转让有窍门

  随着政策的调整,“70/90”政策退出历史舞台,而“一房两证”现象也将成为历史。那么对于购买此类住宅的房东而言,如果要将其转让出去,需要讲究一定的技巧。

  今年3月,国土资源部与住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,意味着“70/90”政策彻底宣告终结。这也意味着,未来市场供应完全按照市场需求来展开,行政干预行将淡化。

  但对于已经购买此类房产的购房者而言,如果考虑出售房产,需要结合当前实际情况具体分析。据了解,自去年6月份以来,全国46个实行限购的城市陆续选择退出,时至今日,仅有北上广深及三亚仍在坚持,因此对于已经取消限购城市的房东来说,出手难度会小一些。但不管在哪个城市,此类住宅出手,要比单套住宅耗费更多的气力。

  专家建议,最佳的办法是分拆出手。据了解,“多证合一”实施的可能性几乎不存在,同时房产税开征的预期一旦确立,或将对“一房两证”的住宅带来更多负面影响,比如持有成本大幅上升等,因此这类住宅并不太受市场欢迎。另外,“一房两证”类住宅也会增加购房者的成本,比如贷款首付比例要高于首套房,同时利率水平也要在基准利率的基础上上浮1.1倍,更是会打消购房者的意愿,基于此,专家建议先行将其分拆成两套单独出售。记者注意到,此类住宅房型设计比较灵活,分拆之后也不会对居住功能产生过大影响,比如位于新江湾城板块的某楼盘,两种户型虽同为88平方米,但一套是“两房两厅一卫+入户庭院”,另一套是“两房两厅一卫+双阳台”。

  如果无法分拆出手,则可考虑优选买家,并降价出手。比如有些别墅项目,可能拥有两个或者三个房产证,但彼此之间却无法分拆。此时只能寻找名下无房的改善型购房者,提高成功概率,同时主动降价,以弥补对方因为购买多套房而产生的额外成本,以促成成交。
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