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土地市场升温 房企“补仓”一二线城市
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21世纪经济报道 [微博] 王营
[摘要]截至9月21日,20大标杆房企在9月拿地总额创最近8个月最高纪录,高达328.34亿,包括保利、首开、龙湖、万科、方兴、世茂、万达等企业也纷纷进入土地市场。

  房企“波段建仓”

  随着房地产市场的升温,房企拿地情绪升高。数据显示,截至9月23日,一线城市月内土地成交额高达531亿元,创年内最高。由于一二线城市去库存相对较快,三四线城市库存仍然高企,因而房企紧盯一二线城市,以补充去库存带来的缺货。同时,土地价格并没有下降,这将传导房价继续上涨。另一方面,股市及银行信贷等融资通道受阻以及债券市场的繁荣,房企纷纷选择发行债券融资,今年上市房企境内发债已超2500亿元,而随着国内利率下行,房企也逐渐抛弃境外发债选择境内,今年前8个月,境外发债同比下降50%。业内人士分析,房企发债除了资金需求外,置换以往高利率负债也是重要因素。

  京投银泰高一轩告诉21世纪经济报道记者,宏观上还是大家发现稳增长的动力主要还是要通过固定资产投资拉动,而房地产是主力。不过,缺货仍然是房企拿地的主要动机。尤其对于职业经理人主导的公司,不拿地影响团队的稳定性。

  在市场升温下,房企开始积极进入土地市场,尤其是一线城市。

  中原地产研究部统计数据显示:截至9月23日,一线城市合计月内土地成交额高达531.37亿,创造了年内最高纪录,环比8月全月涨幅高达160%。成交总额高涨背后,地王也在频现。深圳的总价地王尽管以底价成交,但9月土地平均溢价率仍然达到了27.8%。

  “以前的房地产窗口期,一般是指土地市场止跌企稳到上升反弹这个时间段。但现在已经很少有不需要争抢的土地。拿地,其实就是与对手斗狠,最狠才能拿到地,这是游戏规则。”中铁建负责拿地人士魏明(化名)对21世纪经济报道记者说。

  地市升温

  土地市场也随着房地产市场传统销售旺季“金九银十”到来急速升温。

  中原地产监测数据显示,截至9月21日,20大标杆房企在9月拿地总额创最近8个月最高纪录,高达328.34亿,包括保利、首开、龙湖、万科、方兴、世茂、万达等企业也纷纷进入土地市场。

  房企拿地热度曲线基本与房地产交易市场表现一致。中原地产研究部统计数据显示:2015年土地市场在1月份后陷入了低迷,标杆房企拿地总额连续4个月都在200亿以内。但随着房地产市场的好转,整体看从6月开始,房企拿地数量开始明显增加,6月单月20大标杆房企拿地金额接近300亿,7月再次突破200亿。8月份延续了这一变化趋势。9月达到高峰。

  业内人士对21世纪经济报道记者表示,今年土地市场总体上是弱于去年水平的,这和房企的重心落在去库存方面是有关系的。尤其是三四线城市,部分土地出让的流拍现象比较严重,这使得此类城市的土地交易比较低迷。随着一二线城市库存不足的风险增加,房企拿地的热情也随之上升,积极补仓成为主要策略。

  不过,回暖并不表现在所有城市中,土地市场城市间分化也成为较为明显的特征。中原地产分析师张大伟称,房地产市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。分城市来看,一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市,楼市资金面将明显好转。三四线因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

  首创证券土地市场周报数据显示,截至9月20日当周一线城市成交金额高达110.55亿元,同比大幅增长212.93%,高于年初至今成交均值69.70亿元和去年均值98.82亿元,溢价率同比增长327.87%至24.56%。虽然总体成交规模和溢价率环比有所下降,但是北京地区近期高价地块频出,引爆一线土地市场行情。二线城市成交大幅反弹,共计成交251.29亿元,环比增长 499.96%,溢价率环比上升68.41%至46.75%。三线城市合计成交53.08亿元,环比增长37.39%,当周溢价率降至-1.28%。

  斗狠游戏

  在房企对于拿地前所未有形成共识时,地王便是不可避免的特征表现。

  9月23日,上海嘉定新城一宗纯宅地以暗标的形式出让,共吸引了16位竞买人参与竞标。最终,金地以20.1336亿元一锤定音,溢价率96.93%,楼板价18680元/平方米,而扣除保障房后的楼板价接近20000元/平方米。该地价刷新区域纪录,并且也成为上海首宗以“暗标”形式诞生的总价地王。

  9月24日下午,深圳龙华一宗商业用地成功出让。由于仅有一家申请人,该地块被业界认为有望成为深圳新“地王”的商务用地,最终被龙光地产以底价轻松取得,总价112.5亿元,楼面价1.95万元/㎡。但即便如此,这一地块的成交楼面价仍超过了过去三年中深圳前海区域拍出半数土地,较前一天深圳出让的前海商业用地高出38.9%,并成为今年内深圳土地市场的总价“地王”。

  严跃进表示,今年土地价格持续攀升的背后,和土地交易集中在一二线城市有关系。部分房企之所以能够承受较高的地价,也和此类房企联合拿地的动作有关系。通过联合拿地的方式,有效地分散了拿地风险。更重要的是,这也使得此类房企有能力继续捕获新的地块。

  按照正常规律,房企敢于拿高价地是基于对未来市场发展的信心。但21世纪经济报道记者了解到,当前房企拿地动机多数是不得已的补仓需要。

  京投银泰高一轩告诉21世纪经济报道记者,宏观上还是大家发现稳增长的动力主要还是要通过固定资产投资拉动,而房地产是主力。不过,缺货仍然是房企拿地的主要动机。尤其对于职业经理人主导的公司,不拿地影响团队的稳定性。

  令人担忧的是,由于房企集中在一线城市拿地,这些城市豪宅化趋势非常明显。以北京为例,截至目前,2015年北京仅供应了210公顷住宅性质用地,相当于计划供地量28%。与此同时,从去年以来,北京楼市良好的销售业绩又在吸引大批房企回归或者进入。肉少狼多,面粉贵过面包,就成了必然现象。这种现状引发了业内的担忧,商品住宅土地的高端化,或将加剧目前商品房市场高端化、普宅断层的情形。

  在北京,2015-2016年初北京预期上市能够销售的单价超过10万元的项目已经接近15个,目前在售的单价超10万的存量项目大约也有10个左右,共计约25个左右。

  魏明感慨称,“前些年错误的拿地决策,后来被市场证明都是正确的决策,甚至是翻倍正确的决策,因为有速度与倍速上涨的房价埋单,所以有窗口期之说。现如今,房价基数那么大,已经很难出现倍增的空间。因而,在土地市场真正坚持到最后的是少数企业,多数企业在一定的价位上已经偃旗息鼓作壁上观了。土地市场看起来很猛,其实是与对手斗狠,最狠才能拿到地,这是游戏规则。在价高者得的规则下,地王必然会出现。”

  除了补仓需要,一些寻求扩张规模的中小房企也在积极拿地。旭辉集团董事长林中曾对媒体表示,作为一家中型民营企业,每天的感觉都是如履薄冰。林中认为,目前行业发展的马拉松长跑进入下半场,一旦被落在第一、第二方阵后,即使最后冲刺阶段再努力,也永远难回大众视野。

  林中在接受21世纪经济报道记者采访时表示,500亿是衡量房企的门槛之一。房地产行业在一定时期内还是资源导向型行业。所以企业要有一定的规模才能完成对行业三个资源(土地、资金、人才)的配置,也才能有更强竞争力。

  近一年来,旭辉在北京共计拿下8幅地块,其中5幅属于合作开发。
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