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公房承租权

上海房产律师www.fc880.com 来源:互联网,编辑:网站律师 
                       一、公房承租权的含义

公房承租权,关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权,公房承租关系就是一种债权法上的合同关系,即产权单位是出租人,居住职工是承租人,与市场房屋租赁不同的是,其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系,而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权,甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权,即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利,在承租权人死亡时,其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人,继续享有公房承租权的特殊地位或资格。
公房承租权是权利的复合体,不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利,也包含了物权的内容,即受人身关系限制的物权。首先,其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的,承租人必须按照规定要求交付标准租金,出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时,必须及时腾退。此一权利义务关系,在发生争议无法正常解决时,完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是,对于此前的资格问题,即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况,来确定职工的承租资格和顺位,这一内部福利关系是不受民事法律救济的,如果发生争议,可向有关部门或单位反映加以解决。其次,也具有物权的性质。一方面,承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系,其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益),一是低价承租的利益,此与正常的租赁关系不同,公房承租人交付的标准租金由政府规定,远远低于市场租金,也达不到成本租金,包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权,只要是可售公房,承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权,从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面,承租权具有一定的人身性。比如,承租权人死亡后,其子女并非都可成为承租人,必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下,如遇拆迁,只补偿承租权人,并不当然补偿其他非承租权人的子女。

               二、婚姻关系的变化对公房承租权有何影响?

公房的承租权和已购公房产权,是政策形成的民事权利。在政策形成阶段,目前尚未进入民法规制的范围,当事人不可就是否准予承租公房和购买公房、承租和购买何种公房、承租和购买公房的价格标准向法院提起诉讼。但一旦形成为民事权利,则对该权利的侵犯或争执就可以通过司法途径解决。公房承租权人对公房的占有、使用及排除他人侵害权利,公房承租权人支付租金和公房出租人承担房屋维修养护义务,已购公房产权人对公房的所有权能,对适宜公开上市的公房上市出售的争议等,以上方面如发生纠纷,应可以诉诸司法途径处理。但是在现实生活中,更加常见而又复杂的问题是离婚时公房权利的处理和定位。

(一)夫妻在婚姻期间承租或购买了公房,在离婚时处理房屋权利主要考虑的因素

1、目前司法中的主要考虑因素。对于承租的公房,主要考虑房屋产权单位的意见。一般来说,房屋产权单位愿意把房屋继续承租给本单位职工。离婚职工一方工作单位如不是公房产权单位,则产权单位就不愿让其继续承租,否则,产权单位还要考虑本单位职工一方的住房问题。当然,产权单位同意承租的除外。

对于已购公房,当事人就房屋归属不能达成协议的,法院进行判决时,主要考虑男女收入和孩子扶养状况;在同等条件下,优先考虑女方的利益。

2、应该考虑的因素。公房承租权和已购公房产权都是政策形成的民事权利,但权利一旦形成,进入了法律通道,司法就应本着民事权利的精神对其争议加以裁决。

对于承租公房来说,就存在实践与司法解释的偏差,其实,产权单位不应作为(主要)考虑因素,原因如下:首先,公房承租权,不仅仅是债权关系,更重要的是一种物权关系,单纯考虑产权单位的意见,是忽视了公房承租权的物权性质的表现;其次,夫妻在婚姻期间承租公房时,往往是一方如已从所在单位获得承租公房,另一方就丧失了从自己所在单位承租公房的权利,因此公房承租权是对家庭的一种保障,夫妻双方对承租公房享有同等的权利。

对于已购公房,司法考量的因素是合理的。根据公房承租权和已购公房产权的民事权利性质,在夫妻离婚时,对于公房承租权和已购公房产权在处理上可作相同的考量。

(二)对于公房承租权或已购公房产权价值无法达成一致意见的,夫妻离婚时房屋价值的确定

1、实践中价值的确定。对于公房承租权,价值如何确定?需要进一步探讨的问题:公房承租权的利益属性在离婚分割时有无充分考虑?

对于已购公房,房屋无法进行分割时,如果双方都想取得房屋产权,可由双方竞价,以最高竞价作为房屋的价值,并由最高竞价人取得房屋;如双方都不竞价,可委托房地产价格评估机构按照市场价进行评估。

2、已购公房价值的变化

已购公房上市出售政策出台前,房屋价值在离婚分割时,似乎只是考虑房改购房时职工交付的购房款。法院在处理离婚中财产分割问题时,也常常依照购买公房时的发票作为房屋价值的依 据。但在已购公房上市出售政策出台后,已购公房可以在市场上实现房屋和土地的价值,而只须交付少量的土地出让金。因此,上市政策出台后离婚时进行的财产分割,已购公房价值基本依同地段商品房市场价值为基准。

易引发的问题是:在已购公房上市出售政策出台前,对已购公房已经进行处理的,未分得已购公房的一方,能否对上市政策出台后引起的巨大利益差距有部分的请求权。

(三)财产分割时,应否考虑房改政策对职工后续利益的影响

审判实践中,并未考虑房改政策对离婚职工后续住房利益的影响。但住房制度改革是一个不断发展和深化的过程,承租和购买公房的事实,与职工以后住房面积的核定和住房补贴的发放有不可分割的关系。根据目前的房改政策,对于婚姻期间承租或购买的公房,离婚后未分得住房的一方,婚姻期间的房屋仍核定为各自住房面积,其不能处作为房改意义上的无房户,即不能对其发放无房职工的住房补贴,只能按照有房老职工领取相应的差额和级差补贴。

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