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精装房以次充好的维权方法
上海房产律师www.fc880.com 来源:互联网,编辑:网站律师 
   当今社会已经进入到快消时代,小到一块钱一包的速溶咖啡、茶包;大到动辄几十万、上百万的精装房,都是这个时代赋予的特殊产品。
人们已经习惯消费品直接呈现在眼前,可以即时使用,而不需要自己前期加工。但是这种后工业化下的流水线产品,是优化资源配置、节约时间成本,还是变相权力垄断,扼杀消费者的话语权?
时下的精装房,是个全新的置业模式,购房者在选购精装房时,往往不能称心如意,开发商承诺的精装房装修标准,到交付时却并不合格,甚至还存在质量问题。
    对于精装房来说,装修的标准和交付后的效果,并没有一个客观的标准化的界定,往往见仁见智,有人喜欢绚丽的装修,但是有人却崇尚简朴,希望大房敞亮。如何满足大多数人的喜好,也是一大难题。
有律师认为,精装修房应不同于一般的商品房,对其“可以交付使用”的理解应该是,消费者在开发商交房后,可以直接入住。
如果因为存在装修质量问题,造成消费者在约定的交房期后仍无法直接入住,就应该视为延期交房,消费者可以根据购房合同的有关条款,维护自己的权益,并取得相应的经济赔偿。
精装房不精易出现质量问题
2009年,张先生购买了某房开公司开发的精装修期房,根据双方签订的《商品房买卖合同约定》,2010年6月30日为交房日期。在约定的交房时间,开发商发来通知,称该精装修房已经通过了“相关部门验收合格,可以交付使用”。
对此,张先生认为,在这种情况下,他无法入住,该精装修房实际上还没有达到交付使用的条件,应该属于延期交房,开发商应承担违约责任。
根据张先生反映的情况,房开公司随即派人对房屋装修进行整修,并酌情减免张先生的部分物业费作为补偿。
张先生虽然收了房,但房屋因质量问题无法入住,房开公司整修的时间是否也属于延期交房时间,对于精装修房“可以交付使用”应如何理解?
装修材料“打马虎眼”以次充好
2003年5月28日,张小姐在位于小天竺的某看中了一套40多平方米的精装小户型。售楼小姐曾表示,开发商提供的精装房的装修档次全部是按500元/平方米提供的,材料也是选最好的。于是张小姐放心的交了定金。
6月2日,张小姐按约定的时间到售楼部准备签定购房合同。在仔细看过开发商提供的合同文本后,张小姐发现所签合同规定,交房后若出现装修问题时,开发商将按照装修差价的双倍额对购房者给予赔付。对装修差价如何界定,开发商没有明确的说明。
合同中没有对装修的具体费用和所用材料进行必要的说明,只提供了所用材料的品牌和型号。张小姐要求开发商提供装修时所用材料的型号、品牌、等外品还是等内品、价格等详情。
由于双方意见无法达成一致,致使购房合同没有签定。在多次协商未果的情况下张小姐决定放弃买房。可开发商却以张小姐违约为由拒绝退还定金。
精装房最容易出现问题的地方在于装修,而装修又是属于事前行为,购房者并不能有效参与和监督,是装修过程“暗箱操作”,那么怎样避免此类情况呢?
购买精装房要再签合同时约定装修细则和个人权利的行使。
购房合同应注明装修细则
专家建议,以详细条款将装修所涉及的难题,如:材料品牌、材料质量、环保、维修等问题,写进合同。这样不仅减少了交房时问题的发生,更确保了消费者的合法权益。
其次,合同中应明确工程验收标准,地区装饰装修质量检验规定的,最好以规定为标准;通常情况下,精装修房的质量验收标准可参照《高级装饰工程验收标准》来进行约定。
第三,合同中应明确装饰工程的监理公司,要求开发商最后出具合法监理公司的报告。
第四,应约定违约责任。在《商品房买卖合同》中,对违反装饰、装修标准约定的情况处理方式有两种:一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”;一种是双方自行约定。
值得注意的是,精装修房一般都有样板间,但样板间往往与购房者收到的房屋之间会存在或多或少的差异,购房者在签订合同时最好问清楚实际房屋与样板间之间的差异,必要时要求房开公司将相关承诺写入合同附件。
如果遇到项目变更,合同中则要有装修项目变更的约定,说明装修改动应签署工程变更单,以明确改动的项目和时间。
装修材料如慢性中毒如何防范于未然
购房者眼睛所能看到的隐患可以事先避免,但是对于交付后出现的空气质量问题,却是他们不能预计的,遇到这类问题又该如何解决呢?
根据目前国家颁布的《十种装饰装修材料有害物质限量国家标准》以及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》,这些是强制执行的行业法规,消费者在购房合同中应标明:首先,开发商购买的材料必须符合上述标准的要求;其次 ,工程竣工后开发商应根据国家标准请权威机构进行室内环境检测,并出具检测报告。如果开发商不能提供工程使用材料的有害物质检测报告,或者最后提供的室内空气检测报告超过国家标准,都属于违约行为。另外,住宅装修的保修也应该在 合同里特别注明。由于一些工程项目在短期内不会暴露出问题,因此在竣工验收时也就不能立即查出是否存在质量问题,而必须通过使用才能发现,这就涉及了保修的问题。 目前国家规定住宅的装修保修期为两年,因此在合同中不仅要标明保修期限,还应写明如墙体、地面等具体约定。

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