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房屋买卖

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约定资金占用费的房屋买卖合同的性质
上海房产律师,上海房地产律师
实际生活中,双方当事人在房屋买卖合同中约定房屋回购、资金占用费的情形并不鲜见,我国现行法律法规对此尚无明确规定。从维护交易持续的安全、稳定角度考虑,在无充分证据证明双方名为买卖、实为借贷担保的情况下,不宜轻易否定房屋买卖合同的效力。在司法实践中,应结合双方约定的具体内容、意思表示的明确程度以及履行的实际状况等加以综合判断。
    [案情]
    上诉人(原审被告):何春霖。
    被上诉人(原审原告):罗开明。
    被上诉人(原审原告):王明珍。

    位于成都市金牛区抚琴西南路14号3栋4单元4楼的涉案房屋,属罗开明、王明珍夫妻所有。2006年3月14日,罗开明、王明珍(甲方)与何春霖(乙方)签订协议一份,约定:甲方自愿将涉案房屋以15万元卖给乙方,乙方付款后,甲方立即将产权过户给乙方;从2006年3月14日至同年9月13日内,甲方每月承担资金占用费1.5万元,在此期间甲方暂时居住在此房,如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费,将自动搬出并交房给乙方,如在此期间甲方愿意收回此房屋,必须将所有债务一次性结清;甲方委托江某代理该房屋的结按、过户、按揭等一切相关手续;乙方在此期间未经甲方同意不得转让、出卖。同日,罗开明、王明珍出具收条,载明:今收到何春霖购房款15万元。同日,罗开明、王明珍通过公证方式委托江某代其到产权部门办理涉案房屋出售事宜,包括代表其出售该房屋,与买方签订该房屋的买卖合同,代表其在相关文件上签字。同月23日,为办理涉案房屋过户手续,江某代表罗开明、王明珍与何春霖签订房屋买卖合同一份,其中载明罗开明、王明珍自愿将涉案房屋出售给何春霖。同月27日,何春霖登记取得涉案房屋的房屋所有权证。何春霖(甲方)与罗开明(乙方)于2006年10月25日签订房屋出租协议一份,约定:甲方将涉案房屋出租给乙方使用,从2006年11月1日起至2007年4月30日止,有效期为半年,月租金为600元;此期间房屋免费出租给乙方,续租时房屋租金再议。涉案房屋现由罗开明、王明珍使用。另查明,何春霖登记取得涉案房屋的房屋所有权证后,将该房屋抵押给中国农业银行成都市蜀都支行并办理了登记,抵押期限自2007年6月29日起至2027年6月28日止。

    原告罗开明、王明珍诉称:2006年3月,二人经李某介绍认识何春霖,达成罗开明、王明珍向何春霖借款15万元,借款期限为3个月,月息为1.5万元的协议。罗开明、王明珍提供涉案房屋作为借款抵押。罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签订的协议,表述为罗开明、王明珍将涉案房屋出售给何春霖,罗开明、王明珍还清债务后收回房屋。嗣后,罗开明、王明珍将涉案房屋过户至何春霖名下。因经济困难,罗开明、王明珍未能按期还款付息。何春霖认为已取得涉案房屋的所有权,要求罗开明、王明珍搬离涉案房屋。由此,双方产生纠纷。罗开明、王明珍认为,二人因急需资金,采取让与担保的形式从何春霖处借款,双方签订协议的目的并非是房屋买卖,而是担保债权的实现,该让与担保行为违反法律强制性规定,应属无效。同时,何春霖利用罗开明、王明珍急需资金的窘境,要求支付高达120%的年利息,违反相关法律规定,其超过银行同期贷款利率的部分不应得到支持。罗开明、王明珍要求确认罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签订的协议为借款合同,并确认上述协议之中关于买卖房屋的部分无效,何春霖应将涉案房屋返还罗开明、王明珍。

    被告何春霖辩称:双方于2006年3月14日签订的协议,从其内容而言,是房屋买卖合同。罗开明、王明珍出具的收条也载明收到购房款。协议中罗开明、王明珍按月支付的资金占用费不是利息,而是何春霖投资的预期回报,且支付该费用是以回购房屋为前提的。协议约定在此期间,何春霖未经罗开明、王明珍的同意,不得转让出卖,这说明有回购房屋的意愿,如不是买卖行为,就不会约定可以转让出卖。双方签订的房屋出租协议也证明罗开明、王明珍承认房屋买卖关系的存在。何春霖购买涉案房屋后,将该房用于办理银行抵押贷款,银行对房屋进行评估并到实地勘测,罗开明、王明珍均积极配合,足以证实已承认将房屋出售给何春霖的事实。双方签订的上述协议,缔约双方具有完全民事行为能力,内容是双方真实意思表示且未违反法律规定,该协议已实际履行完毕,涉案房屋已于2006年3月27日完成了过户手续。请求依法驳回罗开明、王明珍的诉讼请求。

    [审判]

    四川省成都市金牛区人民法院经审理认为:罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签订的协议,应认定为名为房屋买卖合同,实为借款合同。理由如下:1、涉案房屋位于一环路以内,在2006年之际,其市场价格远远高于2252元/平方米,罗开明、王明珍以如此低的价格出售该房的前提是在3个月内能收回该房。2、出售房屋并办理过户手续后,何春霖已实际取得该房屋的所有权,如何处置该房是其合法权益,罗开明、王明珍不应予以干预。但罗开明、王明珍实际仍在该房屋内居住,且约定3个月内不得转让他人。3、支付购房款并办理完过户手续后,作为卖方即收取购房款的一方,仍需向买方即支付购房款的一方每月支付1.5万元。该款在此解释为投资的预期回报,显然不能使人信服,应认定是购房款15万元的利息为宜。4、3个月内需收回该房,双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格,每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售,不符合情理。5、李某的证人证言载明协议的实质是借款,罗开明、王明珍用涉案房屋作抵押。基于上述理由,结合李某的证人证言,应认定协议的实质为借款合同,即罗开明、王明珍向何春霖借款15万元,期限为3个月,月息为1.5万元,罗开明、王明珍以涉案房屋作为借款担保。

    本案之中,罗开明、王明珍提供涉案房屋作为借款担保,但双方采取的担保形式为将该房屋过户至何春霖名下,待借款到期还本付息,即结清所有债务后,将该房屋收回即过户至罗开明、王明珍名下。双方的上述行为,符合让与担保的法律特征,属让与担保,但违反了我国法律有关禁止流押的强制性规定,即债务履行期届满前,抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此,协议之中有关涉案房屋的买卖部分,实质是罗开明、王明珍为借款提供担保的行为,因该行为违反法律规定,应属无效。罗开明、王明珍要求何春霖将涉案房屋向其返还,鉴于何春霖取得该房屋所有权后,将该房屋抵押向中国农业银行成都市蜀都支行借款并办理了抵押登记,在未经法定程序确认上述行为的效力,且中国农业银行成都市蜀都支行未参与诉讼的情况下,就抵押行为效力问题不宜同案处理,罗开明、王明珍可另案诉讼解决。据此,依照民法通则第五条,合同法第五十二条第五项、物权法第一百八十六条之规定,认定罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签订的协议为借款合同,并判决罗开明、王明珍与何春霖于2006年3月14日签订的协议之中有关涉案房屋的买卖部分无效,驳回罗开明、王明珍的其他诉讼请求。

    宣判后,何春霖不服一审判决,向成都市中级人民法院提起上诉,请求撤销原判,驳回罗开明、王明珍的诉讼请求。理由主要为:1、双方签订的协议系房屋买卖合同,具备房屋买卖合同的全部要素,而并无借款金额、用途、利率和还款方式等借款合同的基本要素。2、协议中约定的资金占用费并非利息,而是罗开明、王明珍暂住该房屋所应支付的费用,数额系双方自愿约定,并不影响房屋买卖合同的效力。3、在何春霖支付购房款后,涉案房屋已登记过户至何春霖名下,何春霖系该房屋的合法所有权人。

    四川省成都市中级人民法院经审理认为:罗开明、王明珍与何春霖自愿签订协议,约定罗开明、王明珍将涉案房屋卖给何春霖,并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备房屋买卖合同的基本条款,双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托江某与何春霖所签房屋买卖合同,也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何春霖依约支付完购房款之后,罗开明、王明珍协助何春霖办理了该房屋的过户登记,何春霖已依法取得该房屋的所有权证书,成为该房屋的合法所有权人。双方所签协议中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订协议后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定,即:何春霖负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用,承诺同意罗开明、王明珍在此期间负有回购该房屋,且在此期间负有不得自行转让、出卖该房屋的义务;罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元的义务,应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定,并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效,不足以就此认定双方之间形成的是借款合同关系。根据协议约定,罗开明、王明珍在2006年9月13日之前有权回购该房屋,但前提条件是将所有债务一次性结清。本案中,罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件,故其在2006年9月13日之后已无权要求按照协议约定回购该房屋。此外,根据罗开明于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订房屋出租协议的事实,应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人,双方之间另就涉案房屋形成了租赁关系。综合上述分析,应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据协议就涉案房屋形成了买卖关系,该买卖关系合法有效,应受法律保护,且相关买卖手续均已履行完毕。

    另外,罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张,与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且,关于何春霖取得该房屋所有权的条件,双方约定的是何春霖支付完购房款,而非罗开明、王明珍未按期归还债务,故不能以双方约定违反了我国法律的强制性规定为由而认定协议中关于房屋买卖部分无效。因此,罗开明、王明珍关于双方所签协议为借款合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据,不能成立,其要求确认协议中关于买卖房屋部分无效及要求何春霖返还涉案房屋的诉讼请求,于法无据,不能得到支持。据此,依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项,物权法第九条、第十五条、第十七条、第一百八十六条、第一百八十七,担保法第四十条、第四十二条,合同法第八条、第一百三十条之规定,判决:一、撤销一审判决。二、驳回罗开明、王明珍的全部诉讼请求。

    [评析]

    本案是一起因双方当事人在房屋买卖合同中约定了房屋回购、资金占用费等而导致对该合同性质认定争议的典型案例。

    一、关于双方所签协议的性质及效力

    1、从罗开明、王明珍与何春霖签订协议的内容来看,其中明确约定了罗开明、王明珍系将涉案房屋卖给何春霖,双方并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备房屋买卖合同的基本条款,在无相反证据的情况下,应当认定双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托代理人江某与何春霖所签的房屋买卖合同,也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。

    2、双方所签协议中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订协议后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定(即:何春霖负有在自签订协议后半年内将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用,承诺同意罗开明、王明珍在此期间负有回购该房屋,且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务;罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元的义务),应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。从协议约定来看,并无借款合同通常应具有的借款数额、归还期限以及利息等基本条款。因此,以上附带条件的设定,并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效,并不足以就此认定双方之间形成的是借款合同关系。

    3、罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张,也与双方实际办理的是产权过户登记的事实不符。从双方履行协议的情况来看,伺春霖支付购房款后,罗开明、王明珍协助其办理了房屋过户登记手续,这足以证明双方形成的是房屋买卖关系,双方是将协议作为房屋买卖合同予以履行。现何春霖已依法取得了涉案房屋的所有权证书,成为涉案房屋的合法所有权人。

    4、根据罗开明、王明珍于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订房屋出租协议的事实,应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人。试想一下,如果罗开明、王明珍与何春霖签订协议的初衷真如其所称的只是提供担保而非买卖房屋,其仍享有涉案房屋所有权的情况下,则为何罗开明、王明珍在何春霖就涉案房屋对其行使所有人权利时不表示异议,并且还自愿与何春霖就涉案房屋形成了租赁关系呢?

    二、关于认定双方的法律关系——把握当事人的真实意思表示

    在审判实践中,当事人之真实意思表示,与双方之法律关系的表现形式,有时表现为一致,有时又表现出不一致性。问题在于:如何通过把握双方当事人的真实意思表示而对双方法律关系进行认定?就刑事审判而言,犯罪嫌疑人的主观方面,即目的或动机,往往对定罪量刑有影响,甚至是认定罪与非罪、区分此罪与彼罪的重要依据。但在民事审判中,却迥然不同。在民事审判程序中,通过当事人举证、质证以及法院认证,都很难从客观证据上判断当事人的主观内心。事实上,探究双方当事人的真实意思表示并非易事,尤其是双方对同一法律关系表现形式主张不同真实意思表示的情况下。因此,在缺乏法律依据的情况下,不宜仅以法官的主观推断认定双方当事人的真实意思。

    仔细分析一审认定中提及的认定协议为借款合同的理由,不难发现,这些理由所针对的均是双方协议中不合常理之处,而并无足以认定协议为借款合同的实质性证据或理由。民事活动,系以双方当事人的自愿为基础。基于对当事人自主权利的尊重,并为了确保交易的安全、便捷,我国立法将通过公权利确认合同无效的法定事由作了明确的限定,其中并不包含合同必须符合常理的相关规定。也就是说,是否符合常理,并非衡量合同是否有效的法定要件。换而言之,双方基于自愿签订的合同,只要不违反法律的禁止性规定,都应是有效的。据此判断,罗开明、王明珍与何春霖均系完全民事行为能力人,享有对自己实体权益的处分权。

    本案中,罗开明、王明珍与何春霖在协议中关于购房款数额、何春霖将涉案房屋交由罗开明和王明珍居住使用半年、何春霖同意罗开明和王明珍在半年内回购该房屋并承诺且在此期间不得自行转让或出卖该房屋、罗开明和王明珍在此则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元等约定,均系双方有权自主决定并自行处理的事项,并未违反法律的禁止性规定,也未损害社会、国家、集体的利益或他人的合法权益,故在无相反证据下,应视为双方自由协商一致的结果,不宜简单以不合常理对其一致意见予以否定。在协议内容为买卖房屋、交付款项为购房款甚至双方已实际办理过户登记的情况下,仅以不合常理否定协议性质为买卖合同,并进而推断协议性质为借款合同,实有不妥。在无充分证据证明罗开明、王明珍对其与何春霖所签协议的性质存在重大误解的情况下,不应仅以法官的主观判断推定当事人的主观真实意思表示,而应当根据更为客观的双方法律关系表现形式认定双方的法律关系。

    退一步讲,即便罗开明、王明珍将其与何春霖所签协议误解为借款合同,协议中关于买卖涉案房屋的约定无效,但此后罗开明、王明珍又通过公证委托的方式委托代理人江某与何春霖签订房屋买卖合同,其中的条款载明罗开明、王明珍自愿将涉案房屋出售给何春霖。该款并不涉及专业知识或特殊术语,当事人仅需具备一般的理解力、通常的知识即可明白其涵义。据此判断,罗开明、王明珍对房屋买卖合同所体现的意思表示、所可能导致的法律后果应属明知。同理,罗开明、王明珍对办理房屋产权过户登记手续、将涉案房屋过户登记至何春霖名下的法律后果,也应属明知。作为具有完全民事行为能力的人,罗开明、王明珍应对签订房屋买卖合同及办理过户登记手续的相应后果自行承担责任。因此,抛开协议不谈,根据罗开明、王明珍与何春霖签订的房屋买卖合同及罗开明、王明珍协助何春霖办理过户手续的事实,也足以认定双方之间形成了房屋买卖关系。

    三、关于约定买卖房屋的效力——让与担保制度与流质禁止探讨

    按照学界通说,让与担保制度源于罗马法上的信托,是大陆法系国家沿袭罗马法上信托行为理论,并吸纳日尔曼法中的信托行为成分,经由判例学说形成的非典型担保制度,有别于抵押担保、质押担保等典型担保制度。当事人以转移物之权利(所有权)方式达成担保目的,是让与担保的突出法律特征。我国现行立法中,并无关于让与担保的相关规定,故让与担保制度在我国法学界尚只是个法学理论概念。

    担保法规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第57条第1款规定:“当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”物权法第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。以上,系我国现行立法关于禁止流质的规定,即通常所说的流质禁止。另外,根据物权法第一百八十条、第一百八十七条的规定,民事主体可以房屋为债权债务提供抵押担保,但应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。

    本案中,关于何春霖取得该房屋所有权的条件,双方约定的是何春霖支付完购房款,而非罗开明、王明珍未按期归还债务。在罗开明、王明珍与何春霖并未约定抵押涉案房屋,更未就涉案房屋办理抵押登记的情况下,不能认定双方就涉案房屋形成抵押关系,此自不必多言。但如果在未将双方买卖涉案房屋的行为认定为法定抵押担保,而是冠以学术概念让与担保的情况下,却又适用立法关于抵押担保的规定,以双方约定违反了流质禁止的规定为由,认定协议中关于房屋买卖部分无效,这在法律推理及法律适用上明显存在矛盾。
 
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