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房屋买卖

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郭某等与徐某某等房屋买卖合同纠纷上诉案

上海房产律师,上海房地产律师

(2013)沪一中民二(民)终字第2586号


  上诉人(原审原告)郭某。 
  上诉人(原审原告)郭某。 
  上列两上诉人之共同委托代理人余庭,上海观庭观盛律师事务所律师。 
  上列两上诉人之共同委托代理人朱超群,上海观庭观盛律师事务所实习律师。 
  被上诉人(原审被告)徐某某。 
  委托代理人刘长付,上海善达律师事务所律师。 
  被上诉人(原审被告)徐某某。 
  委托代理人龚坚,上海恒洋律师事务所律师。 
  委托代理人黄承浩,上海恒洋律师事务所律师。 
  原审第三人郭某。 
  上诉人郭某、郭某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第2462号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年9月3日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 

  原审查明:上海市浦东新区和龙路55弄28号402室(以下简称系争房屋)原登记在郭某、郭某名下。2003年9月10日,以郭某、郭某为出卖人、徐某某为买受人签订《上海市房地产买卖合同》,约定徐某某以357,000元向郭某、郭某购买系争房屋。在付款协议中约定2003年9月10日支付77,000元,2003年10月30日前贷款支付280,000元。同时,徐某某与中国民生银行上海分行闵行支行签订《个人住房抵押借款合同》,借款金额为285,000元,该贷款由郭某实际使用。之后系争房屋即被核准登记至徐某某名下。 

  2011年4月13日,徐某某与案外人姜红签订《抵押担保借款合同》,约定以系争房屋作抵押,徐某某向姜红借款700,000元,借款期限自2011年4月13日至2011年6月12日,同时双方约定借款期内,未经徐某某同意,姜红不得将系争房屋出让、变卖、馈赠或以任何形式处置。同日,徐某某与姜红向相关房地产登记部门提交上海市房地产登记申请书,登记种类为房地产抵押,债权数额为700,000元。2011年4月13日,经上海市国信公证处公证,徐某某向姜红出具委托书,委托权限包括代为签订房地产买卖合同及定金协议、代为收取售房款和定金、代缴相关税费、代为办理房地产转移登记、过户手续、代为办理上述房地产买卖过程中的一切相关事宜等,委托期限为2011年4月13日至上述事项办理完毕止。2011年4月13日,通过包广强帐户向徐某某帐户内转帐分别为400,000元和300,000元。 

  2011年7月6日,徐某某与徐某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定徐某某以1,300,000元的价格向徐某某购买系争房屋,双方约定于2011年10月6日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同对于房屋交付、房款支付、违约责任等处均为空白。同日,徐某某出具两份房款收据,确认收到徐某某支付的系争房屋定金50,000元及房款470,000元。姜红在出具收到徐某某代徐某某还款700,000元收条后,于2012年5月7日至上海市浦东新区房地产交易中心办理了抵押权注销手续,并于同日作为徐某某的代理人与徐某某办理了房屋过户手续。2012年5月16日,系争房屋被核准登记在徐某某名下。2012年9月12日,系争房屋被核准设立最高债权限额为60万元的抵押权,抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行。 

  2013年1月10日,郭某、郭某向原审法院提起诉讼,要求判令:1、确认郭某、郭某与徐某某之间就上海市和龙路55弄28号402室房屋签订的买卖合同无效;2、确认徐某某与徐某某之间就上海市和龙路55弄28号402室房屋签订的买卖合同无效;3、徐某某、徐某某将上海市和龙路55弄28号402室房屋上抵押权涤除并将房屋产权恢复至郭某、郭某名下。 

  原审审理中,郭某称,与徐某某就系争房屋的买卖合同上签名不是其本人所签,郭某也未在合同上签过名,当时其确去过房地产交易中心,也签过字,但不是在买卖合同上签字。徐某某称,与郭某、郭某之间买卖合同系郭某叫郭某到交易中心签字的,郭某本人签过名并代郭某签名,当时其与郭某在同一页纸上签过名,但合同上的签名不是其本人签的。郭某表示,合同上的签名均不是郭某、郭某及徐某某本人所签。同时,徐某某明确郭某、郭某未向其交付过系争房屋,也未向郭某、郭某支付过房款;抵押借款合同及与徐某某的买卖合同是被逼签订的,根据抵押借款合同确收到过转帐的700,000元,但扣除支付给徐某某两个月的利息84,000元、公证费5,200元、做贷款费用10,000元等,实际只拿到600,800元;徐某某确向其账户支付过470,000元,但其后徐某某即要求其将该款转至其指定帐户,另一份收据提到的50,000元实际并未收到,当时是徐某某将50,000元作为借款的利息,要求其出具的收条。 

  原审庭审中,徐某某申请姜红作为证人出庭作证。姜红于2013年6月6日当庭作证称,其与徐某某并不认识;徐某某向其借款700,000元,之后加上利息50,000元,共计750,000元,2012年5月7日徐某某代徐某某归还了750,000元,其与徐某某之间的债权债务关系已经了结;当日其配合注销了系争房屋上的抵押同时代徐某某办理了房屋过户手续;当时收到750,000元后出具过一张700,000元的收条和一张50,000元的收条。 

  原审审理中,就合同效力问题法院向当事人释明,郭某、郭某明确表示,坚持认为两份合同均为无效合同,如法院认定徐某某与徐某某之间合同有效,亦不要求处理后果。 
  原审法院认为,依法成立的合同受法律保护。郭某、郭某与徐某某之间就系争房屋签订的买卖合同,双方均明确表示合同上签名非本人所签,且在签订合同后并未实际支付房款及交付房屋,通过买卖所贷款项亦由郭某使用并负责归还,故该买卖合同真实意思系为获得银行贷款而非买卖房屋,故郭某、郭某与徐某某之间就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》应属无效。对于徐某某与徐某某就系争房屋签订的买卖合同,在签订合同时,系争房屋登记在徐某某名下,且存在抵押权人为姜红的抵押。徐某某对于抵押担保借款合同以及与徐某某买卖合同的签订均称系被逼,但未提供证据,法院不予采信。徐某某对与姜红签订的借款合同所称700,000元借款提出异议,认为其实际收取仅为600,800元,但对于其所称的被徐某某作为利息收取以及公证费、办理贷款费用等未提供证据,法院难以采信。徐某某对徐某某支付的房款提出异议,但根据徐某某出具的收条等证据其明确收到徐某某支付的520,000元,对其所称系未实际收取其中50,000元及事后根据徐某某指令转帐470,000元的陈述均未提供证据,法院不予采信。原审审理中,姜红明确收到徐某某代为支付的钱款后与徐某某的债权债务已经了结,并办理了抵押注销手续;且姜红根据徐某某出具的委托书与徐某某办理房屋产权过户手续。综上,徐某某与徐某某签订房屋买卖合同出于其当时真实意思表示,且双方事后亦实际履行了该买卖合同,虽然合同对于房款的支付、房屋的交房等未做明确约定,但合同的具体条款可以根据当事人的意思表示及实际履行情况进行修订,故该买卖合同应为有效。综上,对于郭某、郭某要求恢复系争房屋权属登记的请求,法院难以支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定,原审法院于2013年6月25日作出判决:一、原告郭某、郭某与被告徐某某于2003年9月10日就上海市浦东新区和龙路55弄28号402室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效;二、驳回原告郭某、郭某的其余诉讼请求。案件受理费人民币16,500元,由郭某、郭某负担8,250元,徐某某负担8,250元。 

  原审判决后,郭某、郭某不服,上诉至本院称,一、原审认定事实错误:原审认定徐某某代徐某某向姜红还款70万元依据不足。二、原审判决认定事实不清:原审对徐某某与徐某某就系争房屋所签订的房屋买卖合同存在的异常情况未予查清:该两人的购房行为无中介参与,徐某某对系争房屋内装修、布局情况的描述与实际不符,也即徐某某未曾实际看房;买卖合同就付款方式、违约条款、水、电、煤、物业变更等重要事项均未进行约定,合同附件均为空白,不符常理;从付款情况看,徐某某未支付过购房款,其所支付的款项系民间借贷性质,金额仅为60余万元,根本未达到合同约定的130万元;系争房屋也至今未交付,亦与常理不符。三、原审适用法律错误:徐某某与徐某某之间签订的关于系争房屋的买卖合同系恶意串通行为,实为民间借贷,双方并无买卖房屋的合意,系争房屋买卖合同应属无效。徐某某系无权处分系争房屋,徐某某并非善意取得,无权取得系争房屋的产权。因此,郭某、郭某要求撤销原审判决,改判支持其原审全部诉讼请求或发回重审,本案的一、二审诉讼费由徐某某、徐某某承担。 

  被上诉人徐某某辩称,其非法持有系争房屋,且其并非自愿与徐某某进行交易,徐某某亦未支付对价,故房屋登记虽然完成,但并非真实买卖行为,其与徐某某之间关于系争房屋的买卖合同应属无效,同意郭某、郭某的上诉请求。 

  被上诉人徐某某辩称,不同意郭某、郭某的上诉请求。 
  原审第三人郭某述称,同意徐某某的辩称意见。 
  本院经审理查明,原审查明的事实无误,本院予以确认。 
  本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,郭某、郭某主张徐某某与徐某某之间就系争房屋所签订的房屋买卖合同无效,认为属于虚假交易,房屋买卖行为实为民间借贷,房屋的出售方徐某某虽亦如此主张,但在买受方徐某某予以否认的情况下,其应当提供确实而充分的证据予以佐证。但就其现有的举证情况看,仍不足以认定徐某某与徐某某之间的房屋买卖合同属于虚假交易。 

  首先,从该买卖合同的签订过程看,徐某某在合同上亲自予以了署名,徐某某虽声称其出售房屋并非自愿,但未提供相应的依据;从合同约定的条款看,确实有不少条款为空白,但与合同成立相关的条款均作了约定,根据法律规定,对于未约定或约定不明确的合同内容或条款,当事人可以通过协商或依据有关法律予以确定,但并不能就此必然导致合同的无效。 

  其次,从合同的履行过程看,关于房款的支付情况,徐某某主张其支付房款的主要依据为徐某某出具的两份房款收据,一份是房屋定金5万元的收据,一份是房款47万元的收据,以及姜红出具的徐某某代徐某某还款70万元的收条一张。上述47万元的房款支付除了有收据佐证外,还有徐某某向徐某某的银行转账记录为证,故可以认定。徐某某虽声称该47万元此后又被转回给了徐某某,但未就此提供相应的证据;且即使如此,根据徐某某庭审的确认,也是在其亲自操作下完成的转账,在无证据显示徐某某系被逼迫的情况下,该转账行为应当认定为徐某某自主处分账户中资金的行为。5万元的定金虽无银行转账记录佐证,但涉及的金额较小,在徐某某出具收据确认收到的情况下,可以作出认定。系争房屋在转让给徐某某之前担保有姜红的70万元的借款,该借款在系争房屋上进行了抵押登记。徐某某并未提供其归还姜红借款的任何证据,则结合姜红出具的收条及其到庭陈述、系争房屋70万元的借款抵押权被注销的事实,可以认定徐某某向徐某某支付了70万元房款。虽然上述三笔房款累计的金额122万元与合同约定的130万元不符,但并不能就此导致合同的无效,仅涉及房款是否足额支付的问题。再从系争房屋的交付看,虽然该房屋至今仍由郭某、郭某居住,尚未交付,但该情况与合同是否有效并无直接关联,且徐某某已经另案提起了排除妨害纠纷之诉。 

  综上,在郭某、郭某未能提供充分证据证明徐某某与徐某某之间恶意串通,损害其合法利益,以及徐某某与徐某某之间关于系争房屋的买卖行为并非真实交易,而系民间借贷的情况下,其应当承担由此产生的不利后果,结合本案现有证据显示的徐某某已经支付了近全部购房款的事实,本院认为徐某某与徐某某之间签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系依法成立的合同,合法有效,徐某某据此取得系争房屋的产权有相应的依据。上诉人郭某、郭某要求确认该合同无效以及将系争房屋的产权恢复登记到郭某、郭某名下的请求,缺乏依据,本院难以支持。原审对其该项请求不予支持,当属无误,原审判决应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下: 

  驳回上诉,维持原判。 
  二审案件受理费人民币16,500元,由上诉人郭某、郭某负担。 
  本判决为终审判决。 
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