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房屋买卖

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闹心的房产纠纷,买方拒履义务判决解除合同
  本报周口讯(记者程玉成通讯员顾志军王志军)原告与被告签订了两份商品房买卖合同,被告采用银行按揭付款的方式购买原告商铺两间,合同约定应于10月31日前办理完毕按揭贷款手续。经多次催促,在长达3年多的时间里被告既不办理按揭手续,也不交清购房款。近日,法院依法判决解除双方所签的商铺买卖合同,被告支付违约金2000元。

  2009年8月26日,原告与被告签订了两份商品房买卖合同,合同约定被告采用银行按揭贷款的方式购买原告位于周口市川汇区的商铺两套,买受人应于2010年8月26日前分别支付总房款的62%、54%,下余款项按揭,但必须于2010年9月12日前办理完一切按揭手续。双方所签合同第七条约定:“买受人逾期付款超过30日后,出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自合同规定的付款期限届满之第二天起至房款全额支付之日止,买受人向出卖人支付逾期应付款日万分之五的违约金。”

  合同签订后,被告按合同约定的时间交付了两份合同的首批购房款,但未按约定时间办理剩余房款按揭贷款手续。

  2011年7月30日原告收取被告办理房产证的费用12220元。之后,被告发现商铺通道被人为堵塞,明确表示拒绝办理按揭贷款,也拒绝一次性交清剩余购房款。原告则认为一方面通道堵塞与己无关,另一方面在被告全面履行合同义务前,通道是否堵塞与其无关。

  法院审理后认为,依法成立的合同,对当事人具有法律的约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告与被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,应为有效。按照合同约定被告应先付清房款或办全按揭贷款手续,原告才能交付房屋,在交付房屋前房屋所有权没有转移,被告不能以房屋权利人的身份要求原告排除通道障碍,且没有证据证明通道堵塞是原告造成的。被告在认为拟购房屋通道被原告堵塞的情况下,既要求继续履行合同,又拒绝办理按揭贷款,也拒绝一次性交清剩余房款,其主张违反合同约定致使合同无法继续履行,原告为此要求解除合同,本院予以支持。合同解除后原告应当退还已收房款和办理房产证的费用。法院遂作出以上判决。

  B

  卖方无证售房所签协议无效

  本报讯(记者孙燕通讯员张延波梁伟)因患病急需用钱,就想解除与房地产公司的认购协议,要求房地产公司退还认购金,结果被房地产公司拒绝。无奈向法院提起诉讼,法院经审理查明,房地产公司尚未取得商品房预售许可证,违背了法律的强制性规定,应属无效合同,遂依法判决:张某与房地产公司签订的认购协议无效,房产公司应于判决生效10日内返还张某所交的认购款。

  2013年5月,张某欲在其所住县城新区购买商品房一套。2013年5月25日,张某(乙方)与某房地产公司(甲方)签订了认购协议,约定:乙方认购甲方住宅小区9号楼21层C户单元一套,建筑面积125平方米,单价每平方米3100,总价38.75万元;乙方选择以认购金方式支付甲方15.5万元,并在协议签订当日一次付清;甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知,乙方在收到通知7日内,到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》,若乙方逾期未签订正式购房合同,甲方有权另行出售房屋,乙方交的认购款不予退还。协议签订当日,张某向某房地产开发公司交了15.5万元认购金。2013年10月9日,张某患病急需用钱,要求与房地产公司解除认购协议,退还认购金,被房地产公司拒绝。张某遂向法院提起诉讼,要求解除双方签订的认购协议并返还认购金。

  经查,截至张某起诉时,房地产公司并未取得该小区的商品房预售许可证。庭审中,某房地产公司辩称,认购协议是在双方平等协商的基础上签订的,该合同为有效合同,张某单方毁约的行为不应支持。张某则称,某房产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下售房,违背了法律的强制性规定,应属无效合同,现自己患病急需用钱,所

  以请求法院依法判决解除其与某房地产公司所签认购协议,返还其所交认购款。

  新野法院经审理认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。”根据以上两条规定,本案认购协议性质上应为商品房买卖合同,某房产公司在未取得预售资格的情况下签订的合同应属无效,其收取认购款违反了法律的强制性规定,依法应予以返还。

  据此,法院遂依法作出上述判决。

  作者:程玉成顾志军王志军
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