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房产抵押

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房地产抵押


房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在我国,房地产包括房产和地产,地产是房产的依托,房产是地产的目标和用途。房地产是一个实际财产(房屋)和财产权利(土地使用权)的有机结合。房地产中地产是主要的,起主导作用。房地产抵押,应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则。房地产抵押应注意如下四个问题:
  1可以抵押房地产的范围。权属有争议的房地产,用于公共福利事业的房地产,属于文物的建筑物和有重要意义的建筑物、列入拆迁和依法被查封、扣押监管的房地产均不得设定抵押。
  2房地产抵押中实行房产和地产不分离的原则。以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时抵押;以土地使用权抵押的,也应当将抵押时该土地上的房屋同时抵押。
  3设定房地产抵押必须办理登记。当事人在签订了房地产抵押合同后,当事人应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书等相关材料到房地产管理部门办理抵押物登记。抵押合同自登记时生效。
  4除了现房可以抵押外,依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或建筑物也可以抵押。
   
【相关依据】
中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]
  第四十六条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
(相关资料: 部门规章1篇 实务指南)
  第四十八条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
(相关资料: 裁判文书1篇 相关论文1篇 实务指南)
  第四十九条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
(相关资料: 实务指南)
  第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
(相关资料: 部门规章1篇 司法解释1篇 相关论文3篇 实务指南)
  第五十一条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

              第四节 房屋租赁

(相关资料: 裁判文书1篇 相关论文1篇 实务指南)
中华人民共和国担保法[19950630]
  第三十四条 下列财产可以抵押:
  (一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
  (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
  (三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
  (四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
  (五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
  (六)依法可以抵押的其他财产。
  抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
(相关资料: 部门规章5篇 司法解释2篇 地方法规3篇 案例2篇 裁判文书22篇 相关论文6篇 实务指南)
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释[20001208]
  第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。
(相关资料: 裁判文书3篇 实务指南)
典当行管理办法[失效][20010808]
  第三条 本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
  本办法所称典当行,是指依照《中华人民共和国公司法》和本办法设立的专门从事典当活动的企业法人。
(相关资料: 实务指南)
  第八条 典当行注册资本最低限额为人民币300万元,但从事房地产抵押典当业务的,其注册资本最低限额为人民币500万元。典当行的注册资本最低限额为股东实缴的货币资本。
(相关资料: 实务指南)
  第二十二条 经批准,典当行可以经营下列部分或者全部业务:
  (一)质押典当业务;
  (二)房地产抵押典当业务;
  (三)限额内绝当物品的变卖;
  (四)鉴定评估及咨询服务;
  (五)国家经济贸易委员会依法批准的其他业务。
(相关资料: 实务指南)
  第三十四条 典当综合费用包括各种服务及管理费用。
  质押典当时,月综合费率不得超过当金的45‰。
  房地产抵押典当时,月综合费率不得超过当金的30‰。
  当期不足5日的,按5日收取有关费用。
(相关资料: 实务指南)
  第三十八条 典当行经营典当业务,有关法律、法规要求登记的,应当按照规定办理登记。典当行经营质押典当业务,应当为质押当物购买保险;经营房地产抵押典当业务,应当要求当户为当物购买保险。
(相关资料: 实务指南)
城市房地产抵押管理办法(2001修正)[20010815]
  第三条 本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
  本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
  本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
  本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
  本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
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