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南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同案
  【要点提示】

  在合同法司法实践中,如果不存在协议解除或者法定解除情形,一般将实际履行作为违约方承担违约责任的首选方式。但当继续履行出现合同法第110条规定的“事实上不能”的情况后。应当允许当事人解除合同的诉讼请求。但对当事人受损的利益,应予充分填补。同时,在处理以分割商铺为标的物的买卖合同纠纷中,个别业主对权利的行使应受到其他多数业主整体意志的限制,应有利于物业整体功能的发挥。不能因继续履行该合同,造成物的浪费。

  【案例索引】

  一审:江苏省南京市玄武区人民法院[2003]玄民一初字第1776号(2004年4月30日)
  二审:南京市中级人民法院[2004]宁民四终字第470号(2004年9月6日)

  【案情】

  原告南京新宇房产开发有限公司(以下简称新宇公司)。
  被告冯玉梅。
  位于南京市中山路18号以南的时代广场是新宇公司于1996年开始开发建设的商业用房,该建筑物为地下一层、地上六层。其中地上第一、二、三层的部分区域对外作为商品房销售,其余部分为新宇公司自有。1998年10月19日时代广场尚在建设中时,新宇公司与冯玉梅签订了一份商品房买卖合同,约定:新宇公司向冯玉梅出售时代广场第二层编号为28050的商品房(属于分割商铺性质),建筑面积22.50平方米,每平方米单价16 363.73元,总房款368 184元;1998年10月22日前交付房屋;交房后三个月内双方共同去办理房屋权属过户手续。该合同于1998年10月26日经南京市房地产市场管理处登记。合同签订后,冯玉梅按约支付了全部房款。1998年11月3日新宇公司将房屋交付冯玉梅使用,但一直未办理产权过户手续,新宇公司于1998年将时代广场内的自有部分租赁给江苏嘉和百货有限公司经营。1999年6月江苏嘉和百货有限公司经营不善,被哄抢而倒闭。1999年12月时代广场购物中心在原址开业,2002年1月再次停业,大部分购房人所购房屋亦无法正常经营。在此期间,部分购房人及债权人集体上访,要求退房及偿还债务,新宇公司的出资股东亦发生了二次变更。新宇公司陆续与大部分购房人解除了商品房买卖合同,办理了退房手续,尚余包括冯玉梅在内的少部分购房人未办理商品房买卖合同的解除手续。整个时代广场处于闲置状态。之后,新宇公司为盘活资产、重新开业,拟对时代广场的经营格局进行调整,将包括冯玉梅所购商铺在内的全部经营面积重新规划布局,并准备进行施工。2003年3月17日及6月30日,新宇公司两次致函冯玉梅,通知其解除双方签订的商品房买卖合同。2003年3月27日,新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃隔墙及部分管线设施。随后新宇公司进行了调整经营格局的施工。冯玉梅为此与新宇公司发生纠纷。本案诉讼中,南京市玄武区法院根据新宇公司的申请,委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对冯玉梅所购时代广场编号为28050号商铺的现行市场价值进行评估。2004年3月5日,南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司出具估价报告,确认在2004年3月3日该商铺价值为531 700元。新宇公司在一审诉讼中自愿向冯玉梅承担截至商品房买卖合同解除之日因其逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及补偿其他经济损失共计480 000元。

  【审判】

  南京市玄武区人民法院经审理确认上述事实。认为:新宇公司与冯玉梅签订的商品房买卖合同是双方当事人基于签订合同时的事实基础和利益考虑而做出的一致的真实意思表示,该合同合法有效。该房屋交付之后,因整体经营不善,导致时代广场长期停业,造成巨额资产闲置。现新宇公司拟将时代广场整体进行重新规划布局,再次开业,如果冯玉梅所购房屋不纳入此次重新规划布局的范围,势必影响整个时代广场经营格局的调整和重新开业,使得时代广场恢复营业受阻,造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济的发展。故双方签订商品房买卖合同时所依赖的事实基础和利益关系现已发生重大改变。出于对社会经济资源的合理利用及衡平双方利益的考虑,依据公平及诚实信用原则,新宇公司对商品房买卖合同主张予以解除应予以准许。冯玉梅在合同履行过程中没有任何违约行为,其合法权益亦应受法律保护。在合同解除后,其应得到合理充分的补偿,使其利益不因合同的解除而减少。故新宇公司在解除商品房买卖合同后,除应返还冯玉梅购房价款外,并应对冯玉梅做出相应赔偿。新宇公司支付的房屋增值款、违约金及补偿款连同新宇公司返还的房屋价款足以使冯玉梅在同类地区购得相同面积的类似商业用房,该补偿充分、合理,应予以确认。据此,判决:
  一、新宇公司与冯玉梅签订的时代广场编号为28050房屋的商品房买卖合同予以解除;
  二、冯玉梅返还新宇公司位于时代广场编号为28050号的房屋,于本判决生效之日起十日内交付:
  三、新宇公司退还冯玉梅房屋价款368 184元,赔偿冯玉梅房屋增值额163 516元,合计531 700元,于本判决生效之日起十日内付清;
  四、新宇公司赔偿冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失480 000元,于本判决生效之日起十日内付清。
  冯玉梅不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉。理由是:双方当事人之间的合同合法有效,在既不存在当事人协商一致解除合同,也不存在法定解除合同的条件下,一审仅因新宇公司的经营调整而判决解除上述合法有效的合同,没有法律依据。同时,继续履行该合同并不会出现显失公平的后果,即使履行合同对新宇公司带来不利,这也是新宇公司在经济交往中的正常损失,是新宇公司在订约时应当预见的、应当自己承担的商业风险。新宇公司自愿赔偿的数额也不能补偿上诉人因此所蒙受的损失,况且上诉人在一审中并未对退还房款、赔偿增值款、追究违约责任等提出请求,一审对上述事项作出的判决与法律规定相悖。请求二审改判驳回新宇公司的诉讼请求,判令其继续履行合同。
  被上诉人新宇公司答辩称,本案中讼争房屋已被拆除,被上诉人事实上已无法继续履行合同。一审法院判令被上诉人向上诉人承担了相应的违约及赔偿责任,并未维护被上诉人的商业风险和公司利益,上诉人的利益并未受到侵害,被上诉人亦未在本案中获得利益。希望二审法院驳回上诉,维持原判。
  南京市中级人民法院经审理查明的事实与一审判决认定事实基本一致。另查明,新宇公司已取得南京市中山路18号的土地使用权证及房屋所有权证,现正在对时代广场进行整体布局调整的施工。二审审理中,新宇公司表示,愿意在一审的基础上再赔偿冯玉梅各种经济损失200 000元。
  南京市中级人民法院认为,冯玉梅与新宇公司签订的商品房买卖契约应为合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未能办理产权过户手续已构成违约,在合同未依法解除的情况下将2B050房屋的玻璃墙及部分管线设施拆除亦属不当,新宇公司应承担相应的违约责任及赔偿责任。同时,根据法律规定,当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但债务的标的不适合强制履行或履行费用过高的除外。本案中,冯玉梅所购的门面房在整个时代广场布局调整的范围内,且所占比例较小,在新宇公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下,如要求新宇公司继续履行本案合同,将对整个时代广场的规划及经营产生影响,使新宇公司为履行本合同支付过高的费用,势必破坏当事人之间的利益平衡,故应允许新宇公司以承担违约责任及赔偿责任代替实际履行,一审判决解除双方合同并无不当。新宇公司在二审中自愿增加200000元赔偿,予以确认,据此,一、二审中新宇公司自愿给予冯玉梅逾期办理产权过户手续的违约金及其他经济赔偿共计为680 000元,新宇公司支付的违约金、赔偿款及房屋增值款足以弥补因解除合同而给冯玉梅造成的损失。虽然冯玉梅对此未提出诉讼请求,但为避免讼累,保护合同双方的权利,一审在判决解除合同的同时,一并作出由新宇公司支付违约金、承担赔偿责任的判决并无不当。综上,冯玉梅要求继续履行合同的上诉理由不予采纳,一审判决应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  一、维持南京市玄武区人民法院[2003]玄民一初字第1776号民事判决第一、二、三项;
  二、变更南京市玄武区人民法院[2003]玄民一初字第1776号民事判决第四项为新宇公司赔偿冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失680 000元,于本判决生效之日起十日内付清。

  【评析】

  本案的争议焦点在于:新宇公司能否请求解除合同,以承担损害赔偿责任替代实际履行责任?
  对于上述争议焦点,在处理中曾存在较大的分歧,一种观点认为,契约的神圣性导致新宇公司必须按约为冯玉梅办理房屋的权属证书,新宇公司要求解除合同的诉讼请求是为了谋求更大的商业利益,因此对其诉请不应予以支持。但另一种观点则认为,判决解除双方当事人之间的合同有法可依,且可以从根本上解决双方矛盾,使社会资源发挥最大的效益。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该规定表明,实际履行是违约方承担责任的首选方式,因为实际履行比赔偿损失、支付违约金更有利于实现合同目的。但是,如果合同关系中所有的违约责任均以实际履行为首选救济措施,会使违约方为履行付出过高的代价,从而破坏合同双方的利益平衡,合同履行的质量难以保证。为此,《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”该条对违约责任的替代作出了规定,其中第一款第(二)项中的“履行费用过高”可以依据履约的成本超过各方所获的利益来判断,当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应该允许违约方解除合同,用损害赔偿代替实际履行。
  二审判决采纳了第二种观点。本案中,冯玉梅所购的门面房在整个时代广场布局中所占比例很小,在新宇公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下,如要求新宇公司继续履行本案买卖合同,会对新宇公司经营整个广场产生影响。而如果解除合同,冯玉梅获得的房屋增值款、违约金及其他经济补偿将足以弥补冯玉梅基于合同履行所能获得的利益。相比之下,第二种处理意见显然更能使双方的利益冲突达到相对合理的平衡。况且,从另一个角度看,以分割商铺为标的物的买卖合同中,个别业主权利的行使应受到其他多数业主整体意志的限制,应有利于物业整体功能的发挥。在时代广场多数业主要求解除合同并已退还房屋的情况下,冯玉梅要求继续履行合同的请求与多数业主的意愿相冲突,如实际履行将导致新宇公司利益失衡,物业整体功能难以发挥,双方都可能无法正常行使各自的权利。因此,解除合同,由新宇公司对冯玉梅进行充分赔偿的处理具有法律依据,也更有利于维护合同双方的利益。

                      (编写人:江苏省南京市中级人民法院 邓 楠
                      责任编辑:黄 斌)

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