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房产抵押

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市房改办、市建行关于《职工住房抵押贷款暂行规定》在执行中若干问题处理意见

一、参加本市房改缴交公积金的单位职工在本市辖区农村建造或购买自住房,必须经当地房产登记发证机关同意办理购、建住房的产权登记,能申领到购、建住房的房屋所有权证的,而且购、建住房的所有权必须属于申请贷款的职工本人的,才可申请职工住房抵押贷款。

  在本市辖区(包括农村)向私人购买住房的,必须通过房产交易市场办理住房估价、买卖和结算手续,并向当地房产登记发证机关办理住房产权转移登记,其购入住房的所有权必须属于申请贷款的职工本人的,才可申请职工住房抵押贷款。

  

二、在已纳入本市市政规划需要拆迁改造的地段内(何年动工拆迁、改造未定)向私人购买住房,在拆迁、改造无明确日期的情况下,如购房人(必须是缴交公积金的职工)坚决要求申请职工住房抵押贷款者,必须按前条向私人购买住房的手续办理,并应在借款合同中列明“借款人所购住房在借款期内如国家建设需要被拆除,所得补偿,应首先用于清偿贷款本息,如有不足,由借款人负责偿还”等条款。

  对市政规划改造地段内的居民户口已实施冻结的,在该地段内,职工购买住房一律不得申请住房抵押贷款。

  

三、因土地批租或建设征用地块,动迁居民,由当地(区、县)住宅办为动迁居民安排房源并与被动迁的户主签订住房协议,由购房人向住宅办指定的房屋开发公司缴付购房款。由于区、县住宅办不具备法人资格又非经济实体,购房人不得以上项住房协议的权益作为“职工住房抵押贷款”的抵押权。

  必须具有法人资格的经济实体和购房人签订的购房合同,才可设定抵押。

  

四、关于《职工住房抵押贷款暂行规定》中的“可贷额度”与“最高额度”的解释。按照“可贷额度”的计算公式,确定贷款额度。由于从1993年7月1日起缴交公积金的工资基数计算口径,已由月标准工资调整为月平均工资,因此在计算“可贷额度”时,应按借款人及其同户成员和直系亲属计算公积金的月平均工资之和的百分二十再乘以贷款期限(月数),确定其可贷额度。但最高(上限)不得超过购、建(修)住房所需资金的70%。

  

五、借贷人购买期房,以购房合同的权益(即期得权益的房产)设定抵押的,必须符合以下要求和手续:

  (1)在购房合同中应列明确切的房价、建面积以及住房座落地的地址、门牌号数、层次、室号等,没有上述明确的抵押物标的,不能设定抵押。

  (2)必须由抵押人凭依法生效的购房合同与抵押权人签订“购房权益抵押书”经售房单位签章后才能设定抵押。并由抵押当事人双方持借款合同、抵押协议、购房合同和购房权益抵押书向购房座落地的区县房产登记发证机关办理抵押登记,登记证明由抵押权人执存。过去由抵押当事人双方签订未经售房单位签章的购房权益抵押书应补办售房单位签章手续。购房权益抵押书由抵押当事人双方和售房单位各执一份。

  (3)设定抵押的期房竣工、交付使用,抵押人应在领取房屋所有权证的同时,会同抵押权人向房产登记发证机关办理住房他项权利登记手续,由抵押权人领取抵押住房的房屋他项权证。抵押人领取的房屋所有权证交由抵押权人执存,由抵押权人出具收据。

  办理抵押房屋他项权利登记和申领房屋他项权证的费用,由抵押权人(贷款银行)负担。

  

六、按照抵押贷款与抵押物保险同步一次办理手续的要求,对借款人以购买的期房作抵押的,应从其贷款发生之日起办理抵押住房保险手续,按年定期交纳保险费。但抵押住房保险试行条款中规定保险责任“自从其购房合同约定交房之日起至还清全部贷款本息为止。”因此,应在住房交付使用保险责任期开始时,将该期房在交付使用日之前所收取的抵押住房保险费,退还投保人(即借款人)。由代理保险业务的经办行通知投保人,随带保险单副本和购房合同或住房交付使用证,办理退费手续。购房合同无约定交房日期的,按住房交付使用证中的交房日期计算退保费,不足一年的按月计算,不足一月的按一月计算。

  抵押物(住房)的保险费,原则上应按年定期交纳,如果借款人(即抵押物的投保人)自愿按抵押贷款期限一次付清抵押物的保险费用,应由借款人(投保人)在保险费收据存根联中写明“自愿一次付清保险费”字样并签章。

  

七、关于职工住房抵押贷款的担保或公证问题按以下处理意见办理:

  (1)职工住房抵押贷款实行住房所有权抵押和担保相结合的办法。原则上都应由职工所在单位(不具备法人资格的由其上级指定具有法人资格的单位)对住房抵押贷款进行担保。

  (2)由借款职工所在单位担保有困难的,可由借贷双方持借贷合同、抵押协议向贷款银行所在地的公证机关办理借款合同公证。

  (3)职工在农村(应取得当地房产登记发证机关发给房屋所有权证的证明)自建住房或翻建大修私房或本市范围内购买由单位提供的优惠价房的抵押贷款,不论单位已否实行用工制度改革必须由所在单位担保,否则不得申请贷款。

  (4)公证费用由借贷双方各付50%。

  

八、职工向私人购买住房、自建住房或翻建大修私房申请职工住房抵押贷款,借款人须委托经房产管理局批准具有资格的估价单位对上述房产进行估价,估价费用由借款人承担。

  

九、在住房抵押借款合同有效期内,因借款人死亡,由继承人或承受人归还贷款时,应由继承人或承受人持依法有效的继承或承受财产(抵押的住房)的证明文件和由继承人或承受人出具代原借款人偿还住房抵押贷款的书面文件,向贷款银行办理以下手续:

  (1)由继承人(或承受人)与贷款银行签订住房抵押借款的补充合同,在补充合同中应列明承认和履行由原借款人×××与贷款银行(建行×××区县支行)、签订的职工住房抵押借款合同(签订日期编号)、抵押协议和购房权益抵押书的各项条款,借款本息由继承人(或承受人)×××负责按期偿还等条文。

  该项借款补充合同,必须办理公证。公证费用由继承人(或承受人)负担。

  (2)由继承人或承受人会同贷款银行向房产登记发证机关,办理住房产权变更和住房抵押变更登记手续。变更后抵押的房屋所有权证由继承人或承受人交贷款银行(出具收据)执存。他项权证由贷款银行执存。

  办理抵押变更登记和换领他项权证的费用由继承人(或承受人)负担。

  (3)在办妥以上手续的同时应由继承人(或承受人)向保险公司办理抵押住房保险的过户手续。由原借款人工作单位提供的借款担保,随即中止。办理退保手续。

  

十、在合同借款期不变的情况下,借款人因某种原因,在贷款期内对中间若干个月的等额还款要求提前归还者,可予办理,但不计退提前还款的利息。

  

十一、在贷款期内,中途调整贷款利率,对按月等额还款中的利息额应作相应调整。
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