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三四线城市如何走出困局
上海房产律师www.fc880.com 来源:互联网,编辑:网站律师 

       四线城市在一定程度上陷入楼市困局,原因不外乎两点:长期过度依赖土地财政,靠卖地卖房支撑经济增长;商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施,但仍不能有效解决上述问题。要想尽快走出困局,三四线城市亟需摸清商品房供需情况,允许房价适度合理回落以去库存,并通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点

  近日,国家统计局陆续发布了8月份经济运行的主要数据。同上月相比,主要指标增速有升有降,体现出“缓中趋稳”“稳中向好”的势头。具体到房地产领域,出现的情况则相对更为复杂。

  一方面,全国商品房销售额和销售面积于今年5月和6月分别实现由降转升之后,升幅不断提高,8月份同比分别增长15.3%和7.2%,双双创下新高。尤其是销售额增幅明显超过销售面积增幅的事实,表明就全国而言,房价整体水平有所上升。另一方面,全国房地产开发投资已连续20个月处于下行通道,从2013年全年的19.8%降至今年1至8月的3.5%;作为先行指标,全国房地产开发企业土地购置面积今年以来也一直以30%以上的幅度递减,1至8月降幅为32.1%。

  同时,全国70个大中城市房价也有了明显分化。8月份,深圳新建商品住宅价格以环比5.2%、同比31.8%的增幅领涨全国。同时,价格同比继续下降的城市中有40个的降幅依然超过5%,且多数为三四线城市。于是,某外籍研究机构在对我国四川省进行为期一周的实地调查后,得出“警惕中国三四线城市楼市泡沫,更大的危机在酝酿中”的结论。

  在笔者看来,尽管上述结论用词较重,尽管其中一二线城市楼市泡沫正在退去,需有股市大抛售才能提振萎靡楼市等观点值得商榷,但反映的情况是客观存在的,其担心也有一定的道理。也就是说,我国三四线城市确实在一定程度上陷入了楼市困局。分析其中的原因,不外乎两点:长期过度依赖土地财政,靠卖地卖房支撑经济增长;商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施,但这些措施并不能有效解决以上两方面的问题。

  三四线城市要想尽快走出楼市困局,还需要在以下3个方面努力。

  首先,通过多种形式的调查摸清商品房供需情况。从供应角度看,既需要掌握增量,也需要摸清存量。开展全国房屋普查是最为彻底有效的方法,某些三四线城市可以先行一步。凡已出售的房屋,主管部门都有成交记录;待售或空置房屋,可由住建部门牵头,汇总各开发单位信息。从需求角度看,可利用公安部门人口管理信息、民政部门婚姻登记信息和2015年正在开展的1%人口抽样调查信息,摸清现有人口的年龄结构、婚姻状况,以判断未来一段时间住房刚需和改善性需求规模。

  其次,允许房价适度合理回落,积极去库存。降价无疑会带来当地财政收入和部分投资者收入的减少,但力撑房价,必然有价无市,一部分自住型刚需和改善性需求仍然无法实现,供大于需的高价位也不会等来新的投资者。占压的资金难以周转,政府和个人的投资也就难以变现。而允许房价随行就市、适度回落,则可以创造更多有支付能力的需求,既使更多民众改善了居住条件,也减少和回收了占压资金。即使不能增加收入,至少可以降低损失。

  再次,通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点。土地财政来钱快,但难以为继,地方政府要放弃固守现有增长模式的思维定式。当今世界已经步入高科技和大数据时代,发展机遇和商机不仅层出不穷,更是日新月异,需要的是发现和捕捉的能力。所以,各地应从本地区实际出发,积极发现和培育新的增长点,推动结构调整和转型升级,提升和优化产业结构,促进经济发展并提高发展质量。这个过程或许会漫长且艰苦,但无疑也会更加扎实、更具可持续性。
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