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购房定金可以退吗?购房定金能否要求返还?怎么协商?  

 

购房定金可以退吗?购房定金能否要求返还?怎么协商?  

 

 

购房定金返还纠纷

 

案情介绍:

本市莫女士经朋友介绍欲购买一处商铺,与开发商销售员协商后,双方就购买商铺事宜的主要事项达成一致。价格也蛮优惠的,且售后包租。前2年的租金还可以一次性现金返还或直接抵扣房款。这样的条件确实很有吸引力,于是与开发商签订了房地产认购协议,当天支付了5万元定金。

然而事后,莫女士经进一步了解,发现销售员存在虚假宣传,且售后包租的主体未明确,莫女士支付定金时想当然地以为就是开发商履行售后包租义务,对此存在误解,为此,莫女士要求解除认购协议,退还定金,但遭到开发商的拒绝,开发商以陈女士违约为由拒绝返还定金。协商不成,遂依法起诉。

法律规定:

我国1986年《民法通则》有关债权的部分明文规定定金担保,体现在第89条第3项:当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。

1996年的《担保法》更是明文将定金列为保证的一种方式,明确规定了"当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。"并较为全面地规定了定金担保方式,包括定金担保的有效性、定金成立的要件和效力,以及定金担保数额的限制等内容。

2000101日颁布的《合同法》第115条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。而我国的司法实务也历来对定金担保制度持积极肯定的态度。最高人民法院的司法解释认为"定金是对合同履行的一种担保,是否采用这种担保方式,由合同当事人自行决定。

 

案件处理情况:

本案初看,确实因莫女士提出解约,属于其违约,根据法律规定要承担违约责任,无权要求返还定金。且莫女士也没有证据证明销售员有虚假宣传。

本律师接手本案后,仔细分析案件的材料和当事人的陈述,分析认为想要实现返还定金的目的,必须找到莫女士不能签订买卖合同的责任在开发商的证据。

从此入手,按此思路起草起诉书,依法向法院起诉并提交了相关证据材料。

本案的最后结果:莫女士得到了她希望返还的购房定金。

 

律师观点:

定金,是指合同的当事人为了确保合同的履行,依据法律的规定或者双方当事人的约定,由一方当事人按照合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱。

  在商品房销(预)售过程中,房地产开发商在与购房者签订正式商品房预售合同之前,一般会先签订认购书,并向购房者收取一定数额的定金,这已成为习惯做法,并且绝大多数购房者也认可并接受这种做法。根据民法平等自愿的原则,法律认可并保护这种约定定金的行为。

众所周知,由于商品房买卖合同是属于一种所涉标的额比较大的民事交易,合同的订立需要一个过程,当事人双方为订立合同须做一些必要的准备。

对于购房者来讲,其与开发商对于该商品房买卖合同的内容已经基本取得一致,但因为还需筹措资金及办理其他必要的手续、证件等一些未定情形,故合同一直还未能订立,但又不愿意放弃成立合同的机会,于是以交付定金的形式作为认购某一特定商品房的担保以保证待条件成熟后其对于该特定商品房的优先购买权得到保障,开发商收取定金后也不能将该商品房销售给其他的购房者。而对于开发商来讲,由于特定商品房买卖的不可重复性,当某一购房者订购了某套商品房,这套商品房也就排除了其他具有相同购买倾向的客户订购的机会,如果订购方退购该商品房,必然使开发商因机会的丧失而产生一些经济损失。

因此,在这种情况下,双方采用约定定金来作为以后订阅商品房预售合同的担保以实现当事人之间的相互信任,并求最终成立合同,完成交易。而这种交付定金的形式实际上是当事人双方之间的相互担保,是平等互利的。对开发商而言,若其将购房者已交付了订购定金的某特定商品房销售给其他的购房者,则其负有向前购房者双倍返还定金的义务。同样地,购房者在签订了认购书并交付了定金之后,若由于资金或其他种种属于购房者自身的原因不想购买该商品房即不愿意签订商品房预售合同时,则其已交付的定金不得再要求返还。

  司法实践中,有关定金返还的判例有有利于购房人的,有有利于开发商的。购房人最好的办法就是不要急着签购房预定书,看妥房屋,与开发商直接商议购房合同后一次签署购房合同。

房屋买卖合同纠纷,并非所有情况下,提出解约的一方必须承担违约责任的。

其次,案件的成功与否关键在于案件起诉前的思路设计和策划,就好比建造房屋,只有好的设计才可能造出好的房子。

请律师其中的重要作用之一就在于如何利用好当事人手上现有证据材料,根据法律规定设计一个符合事实和法律的起诉理由。

诉讼请求必须有相应的事实和法律支撑,这样的官司不赢也难。

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