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婚姻房产

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同性恋人房产合同纠纷的处理
林文彪


【关键词】同性恋人;房产合同纠纷
【全文】
【案情回放】

  王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日,王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋,房价款为170万元,2011年7月27日,王某领取了该房屋的所有权证。购房后,王某、张某共同在此居住。2011年12月2日,王某作为售房人,与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》,成交价格为232 050元,张某出资10万元(在本次买卖过程中并未实际出资),王某将上述房产的50%产权过户给张某,并于同日办理了产权手续(相关税费均由王某支付),双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月,王某、张某因生活琐事产生分歧,张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。

  一审中,王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则,张某利用其与王某之间的特殊身份关系,致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此,张某予以否认,表示王某基于双方的关系,为了表达对张某的感情,才将诉争房屋低价出售给张某。二审中,双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实,亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为,王某虽在买卖过程中支付了全部税费,但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求,不予支持。

  二审法院认为,该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低,明显偏离了该诉争房屋的合理市场价值,签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则,故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据,应予支持。

【不同观点】

  对于本案的解决,原、被告及双方律师各持己见,存在多种观点:

  第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价,合同价与市价之间确实存在较大差距,但是由于双方之间存在同性恋人关系,王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某,双方亦办理了过户手续,王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形,故并不能支持王某合同显失公平的主张。

  第二种观点认为本案系“半卖半赠”,本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某,赠与行为已经发生。

  第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系,摆酒席,家长认可,此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第六条之规定,即“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了,这也有利于对同性恋人关系的保护。

  第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致,且为了少交税费,双方共同选择于2011年12月2日办理过户,签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓,对王某所支付的对价也有明确的认知,但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。

【法官回应】

  从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性

  本案的审理焦点在于:第一,如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质?是交易还是赠与?第二,本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定?

  一、针对第一个焦点,合同性质问题,笔者认为,当事人有自由处分财产的权利,可以赠与给异性也可以是同性,性别并不是赠与合同成立的阻碍,本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议,也就不会存在争议。但,本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示,双方签订的系《存量房屋买卖合同》,法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”,也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。

  应严格按字面解释原则,将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同:合同基础在于双方特殊的同性朋友关系,合同对价系约定的20余万元,合同标的系诉争房产。

  (一)赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性,同时,为防止当事人的意思表示瑕疵,重大财产的赠与一般要有书面形式,而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且,本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。

  在此,有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点:(1)此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系,但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系,并不存在“假买卖真赠与”的前提。(2)此类案件一般没有真实的金钱支付,从“真假意思表示”的角度来看,符合赠与合同的无偿性要求。本案中,王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后,张某向王某父亲的账户内打入10万元,这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。(3)对于重大的财产赠与,一般都要求当事人有相对明确的意思表示,而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定,其适用有严格限制,并不能过于宽泛。

  (二)本案亦不能认定“半赠与半买卖”的混合赠与形式,此种提法有违一般逻辑规律及法律稳定性要求,不为主流意见所支持。

  (三)本案当事人不可以“参照适用”或“类推适用”《婚姻法解释三》第六条,认定二人系以“类似夫妻关系”所产生的赠与。本案法律关系中,主体系王某与张某,客体系诉争房屋,引起法律关系发生变化的法律事实系基于双方之间有过一段亲密的特殊朋友关系而以较低于市价签订房屋买卖合同。可能从社会学、心理学等学科对于同性恋人之间的关系有较为不同的立场,但是以现有的婚姻法律体系来分析,二人所自称的同性恋人并未上升为法律认可的“婚姻关系”。如果法院随意扩大法律规定的适用,任意运用民法中“法无明文规定不禁止”与“类推适用”两原则,将有可能陷入伦理道德争议中,有失法院的中立性与客观性。因此,在社会思潮及立法未发生重大变化之前,将二人的关系定义为一种较为特殊的同性朋友关系较为稳妥。

  二、对于第二个焦点,合同是不是显失公平,合同是否无效的问题,笔者认为关键还在于如何看待二人签订合同时的主观状态。因为,从20余万合同价与市场价之间的巨大差异来看,确实存在有失公平之处,有违等价有偿原则,但这仅是显失公平成立的客观要件。对于显失公平还应当考虑双方交易时的主观状态。而对于主观状态的判断向来不能由法官臆断,亦只能从现有的证据出发按常人的标准推断出来的“法律事实”,并不一定能完全达到“客观事实”。

  而从现有证据来看,合同签订时张某存在利用对王某的情感优势的可能,促使了合同以远低于市场价成交过户。在本案中,从二人来往短信、庭审笔录、衣着言谈等看,二人中张某系充任“妻子”角色,充任“贤妻良母”,王某系充任“丈夫”角色,肩负着“养家糊口”。在当前,社会上对于同性恋人之间的结合还是存有一定的偏见,而为了长期的同性共同生活,“丈夫”王某存在表示其诚意,以求拴住“妻子”张某“爱心”的动机,情感有所依赖,对张某虽不至“百依百顺”也要“有诺必应”。同时,双方签订《存量房屋买卖合同》与《房屋共有协议》的时间适逢存量房屋计税指导价于2011年12月10日要大涨的前夕,当时本市出现了一波签约潮,其目的就是以较低的计税价格成交存量房屋,节约交易成本,时间较为紧迫。在此大背景下,双方签订了以王某为出卖方,以王某与张某为共同买受人的合同,对价20余万,张某存在利用情感优势承诺以情相托草率签订合同的可能。

  有一点必须强调的是,对于显失公平这一法律制度的理解与运用不能仅仅局限于套用其构成要件,更重要的在于实现现实价值。而法律制度的重要价值在于维护社会安全与秩序,平衡利益冲突。对于同性恋人之间的婚姻问题及财产分配问题,现有法律法规并未加以规定,同性恋合法化问题系一个世界性难题,涉及道德、伦理等诸多问题,支持与反对莫衷一是,法院在这个过程中严格解释法律保持价值无涉或许不失为较好的选择。如果贸然将本案中的《存量房屋买卖合同》认定为“假买卖真赠与”,有可能引发一系列的道德风险,对社会传统秩序与安全所带来的可能是弊大于利。
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