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婚姻房产

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离婚案中夫妻共有按揭房产该如何分割



张德安


【关键词】夫妻共有;按揭房产;分割
【全文】
【案情】张某与戴某于2008年4月20日登记结婚。戴某在婚前即2007年12月11日与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,以按揭付款方式购买房屋一套,房屋总价款为402192元,银行按揭利息15388.80元。戴某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元,婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元。房屋权属证书尚未办理。另有夫妻共同债务28.14万元。2010年4月18日,张某诉至法院请求与戴某离婚。经法院委托评估公司对涉案房屋的价值进行了评估,确认该房屋在估价期日2010年5月10日的市场价格为104.3万元。

【评析】按揭房产的分割在离婚诉讼中成为难点的主要有以下三种情况,现逐一分析:

  1、婚前一方交首付款,婚前取得所有权证,婚后由双方共同还贷的。这种情形应当确定房屋产权归婚前按揭一方个人所有,而不应认定为共同所有。因为婚前取得的房产证乃是由一方通过自己婚前财产支付首付款、签订房屋买卖合同的形式转化而来,属于个人财产的形态转化。即使是婚后共同还贷,但婚前购房仍属于一方独立行为,且该方支付的款项往往要高于其配偶,所以不能仅仅因为配偶方婚后参与了还贷而改变房屋归个人所有的性质。同样,按揭贷款债务亦为个人债务,而非夫妻共同债务。根据我国《婚姻法》第十八条第一项规定一方婚前的财产为夫妻一方的财产,及《物权法》第九条规定物权的取得以登记为准,可以明确得出结论:一方在婚前取得产权后,即便婚后另一方参与清偿贷款也不能改变该房屋为婚前个人财产的性质。

  2、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款,婚后取得房屋产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续并支付首付的一方,但婚后夫妻共同还贷。这种情况下的争议是比较大的。主流观点认为,在没有婚前财产约定或其他证据证明该房产为个人婚前财产的情况下,根据《婚姻法》第十七条的规定及其相关的司法解释,该房产应认定为夫妻共同财产,因为只要是婚姻关系存续期间一方或双方所取得的财产在夫妻法定财产共同制下都认定为夫妻共同财产。严格按照法律规定推出的以上结论当然是没错的,但这种形式上的公平仍然会导致实质上的不公。首先,夫妻一方婚后取得的房屋产权证是依据其与房地产开发公司签订的《房屋买卖合同》中享有的债权取得,这种合同之债的取得是要支付对价的,而这种对价一方早在婚前就已经支付了,婚后另一方并未对房屋产权的形式凭证即房产证的取得做出任何贡献。其次,根据《房屋买卖合同》,婚前付全款的一方对该房屋的所有权自然拥有期待权,其对房屋享有的所有权权益在婚前签订合同及付款后就已经取得,办理房产证只是一个确认的手续。最后,《物权法》上的公信和公示制度更多意义上是保护第三人和维护市场交易秩序,因此认定该房屋为夫妻共同财产并非《物权法》的立法本意。所以笔者认为,这种情形下,应按个人婚前财产处理为宜。

  3、夫妻一方婚前办理按揭手续,支付首付款,婚后以共同财产还贷,离婚诉讼期间尚未取得产权证的。 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十一条第一款规定,在双方未取得产权的情况下,法院不宜就房屋的产权归属做出裁判。因为房屋产权尚未产生,所以双方都无法对房屋的产权主张权利。 虽然不能就房屋的产权进行分割,但是首付款、婚前已单独支付的按揭房款以及婚后双方共同支付的按揭贷款是可以区分和分割的。签订购房合同并办理按揭手续的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭贷款应当认定为其个人财产,而婚姻存续期间夫妻双方共同支付的按揭贷款则应认定为夫妻共同财产。

  以上三种结论都还存在同一个问题,即对夫妻共同还贷的房款部分的分割,这个问题也存在较大争议。笔者认为,对于在婚姻关系存续期间,双方共同偿还按揭贷款的行为,实际上是以夫妻共同财产偿还了一方的婚前个人债务,对于这部分还款应当认定为夫妻共同财产。继续履行合同的一方应当将婚后共同偿还的贷款中属于另一方的份额补偿给对方,原则上平均分割。剩余的按揭贷款债务当然也只能由继续履行合同的一方负担。

  但是这种简单处理会导致实质上的不公平,因为房屋是特殊的商品,从近几年的房地产市场发展情况看,房产增值迅猛,若仅返还另一方共同还贷的款项,显失公平。举例说明:房屋购买时价值100万,一方婚前首付30万,取得所有权。之后二人结婚,婚后另一方参与还贷实际出资35万。一段时间后二人夫妻感情破裂,要求离婚,此时,房屋市值涨到200万,按以上观点,婚前首付的一方取得所有权,他仅须返还另一方35万及利息即可得到价值200万的房产,另一方的出资却不能得到任何因房产增值所获得的利益。并且,若认定该房产是一方的婚前财产,那么该方不需要得到另一方的同意就可以处分该房屋,这对另一方非常的不利,这样不利于夫妻关系的和睦稳定,也不符合中央建设和谐社会的大政方针。因此,笔者认为,在处理这种房产时,不能简单的只考虑物权的公示公信原则,还应考虑诚实信用、公平公正原则、夫妻关系的特殊性以及房屋在市场中价值的波动的特殊性,才能更好的解决矛盾。具体分割方法为:一方独享婚前所付部分及其增值,婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同财产的原则平均分配,取得房屋所有权或继续履行合同的一方按以上原则给另一方适当的补偿。同样,在房产贬值房产价值低于购房价时,另一方也应对共同还款所亏损部分承担相应的损失。

  综上所述,在离婚诉讼中分割按揭房屋,如果仅严格按照形式上的公平原则,只从结婚时间和房产证取得的时间来认定是否夫妻共同财产,将会导致实质上的不公。所以在分割按揭房屋时应将夫妻双方对房屋的实际贡献大小,以及双方对婚姻家庭生产、生活所作贡献大小等诸多其他因素综合考虑,这样才能真正的更加公平。
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