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婚姻房产

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男女关系中的财产问题分析系列(一)——房产
陈桂平


【摘要】本文中的男女关系,包括男女朋友关系、登记结婚夫妻关系,至于事实婚姻关系比较特殊,考虑篇幅,并在此不分析事实婚姻关系中涉及的房产问题,下面,针对多数客户的咨询、代理案件的情况进行分析,主要以案例为基础、结合相应的法律规定为依据。
【关键词】夫妻共有;一般共有;赠与
【全文】
  本文中的男女关系,包括男女朋友关系、登记结婚夫妻关系,至于事实婚姻关系比较特殊,考虑篇幅,并在此不分析事实婚姻关系中涉及的房产问题,下面,针对多数客户的咨询、代理案件的情况进行分析,主要以案例为基础、结合相应的法律规定为依据。

  1、案例:甲男为准备与乙女结婚,于是利用自己的继续,在登记结婚时签订的商品房买卖合同,婚后,该房产登记在甲男名下,按揭贷款部分由双方共同偿还,女方也在婚后将自己的积蓄为新家进行了装修、购置了家具、电器等,婚后,双方关系恶化,于是执意离婚,但协商不了,乙女将甲男诉至法院,要求分割房产。

  分析:该房产,属于男方婚前个人财产,女方无权分割房产的一半,但是有权分割房产增值以及共同还贷的一半。

  法律依据:《婚姻法》司法解释三第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  结论:上面法律规定,第一款需要注意的是,这类情况将房产判归个人的,必须满足几个条件,一是婚前一方签订的购房合同、一方支付了首付、是银行按揭贷款,婚后不动产登记在一方名下,前面的所谓一方均是同一个人。另外,第二款规定是用了“可以判决该不动产归产权登记一方”,换句话说,也就是“也可以不判决归不动产登记一方所有”,只不过目前《婚姻法》司法解释三刚施行不久,法院基本上还是照规定进行处理而已,可能日后会出现新情况。

  2、案例:甲男和乙女是男女关系,交往期间,双方为买房,以作为结婚所用,双方都在购房合同上签名,各自将自身的积蓄筹备了商品房的首付款,事后共同还贷直到,房产证办理出来后,双方关系发生恶化,乙女事后便诉至法院,要求分割房产。

  分析:该房产,属于一般的共同共有,跟是否是男女关系,是否为结婚所用均没关系,因此,对于乙女的诉讼请求是可以获得法院的支持的。

  法律依据:《物权法》第九十三条:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。以及第一百条:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。”

  结论:所谓法律上的共有财产,包括夫妻共有、一般的共有、家庭成员的共有、法定继承财产未分割前的共有等,而本案中共有属于一般的共有与夫妻共有的是两回事。

  3、案例:甲男为准备与乙女结婚,于是利用自己的继续,在登记结婚时签订的商品房买卖合同,婚后,甲男连同乙女将该房产登记在双方名下,按揭贷款部分由双方共同偿还,婚后,双方关系恶化,于是执意离婚,但协商不了,乙女将甲男诉至法院,要求分割房产。

  分析:该房产属于双方共有,此时的共有并非是因为婚后的原因,而是房产证上登记了双方的名字,相当于男方将房产的部分赠与了女方。

  法律依据:同上面物权法的规定。

  结论:不管购房合同是哪一方签字,首付款由谁支付,只要房产证上登记的是多少人的名字,则登记的人均享有房屋产权的共有。

  4、案例:甲男父母为其儿子的结婚,出资购买了房屋一套,有关房产证分别做了以下几种情况的处理,(1)、在甲方结婚后,登记在甲男名下;(2)、登记在甲男和乙女名下(含婚前及婚后两种情况);(3)、在甲男婚前,登记在甲男名下;(4)、在甲方婚后,登记在甲男名下,但是去公证处公证了该房屋赠与甲男以乙女;(5)、在甲方婚前登记在甲男名下,去公证处公证了该房屋赠与甲男以乙女。后因甲男和乙女感情破裂,乙女诉至法院,要求分割房产的一半;

  分析:上诉情况较为复杂,分别根据上述情况的序号进行分析,(1)、该房产属于甲男个人的财产,是其父母的赠与,乙女无权分割房产的一半;(2)、属于一般共有,乙女有权分割一半;(3)、属于甲男个人的财产,是其父母的赠与,乙女无权分割房产的一半;(4)、属于甲男父母对甲男和乙女的婚后赠与,乙女有权分割一半;(5)、属于甲男父母对甲男和乙女的婚前赠与,乙女有权分割一半;

  法律依据:《婚姻法司法解释三》第七条:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”《婚姻法司法解释一》第二十二条:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”
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