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婚姻房产

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夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的权利保护和应对策略



赵修方


【摘要】针对婚姻法司法解释三所规定的夫妻一方擅自处置夫妻共同房产并满足一定条件时,另一方主张追索该房屋的,人民法院不予支持,探讨夫妻共有人、第三人的权利保护。
【关键词】夫妻;共同房产;权利保护
【全文】
  夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的权利保护和应对策略

  ——解读婚姻法司法解释(三)第十一条

  2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过的“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) ”规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”

  一、第三人适用该条的条件

  首先,共同共有,出售未经共有人同意

  该房屋按照法律规定应属于夫妻共同财产,一般来讲,处置该财产按照物权法规定应经共有人即夫妻另一方同意;一般来讲,房产局在受理及审核有关房屋产权转让手续时,会要求出卖人提供婚姻证明,因此,如果出卖人是已婚,一般来讲,房产部门会要求夫妻另一方签字确认;但在具体操作过程中可能也会有其他情况,导致该房屋未经夫妻另一方同意而出售。

  其次,第三人善意购买

  该规定实际主要要求第三人购买时不知道或不应知道该房屋为夫妻共同财产,包括不能和出卖人串通。如,购买人如果明知出卖人已经结婚、该房屋的取得是在夫妻关系存续期间、没有其他依法可以直接成为出卖人个人财产的情形,而进行购买,那么就不属于善意。其他的和出卖人串通等恶意购买行为都无法适用该条规定。

  第三、支付合理对价

  购买人要支付合理对价,不能以远低于市场价等不公平价格购买,否则构不成合理对价。

  第四、办理产权登记手续

  即使买卖双方符合前三项条件,但没有办理产权登记手续,按照物权法规定,房屋属于不动产,不动产的产权转移以办理产权登记为准,因此没有办理产权登记之前不发生无权转移,不适用该条款。

  二、共有人(夫妻另一方)的救济方式

  第一、按照该条规定在离婚时要求出卖方赔偿

  夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

  该方式实际上比较难以保护不知情的共有人,因为按照该规定要求夫妻离婚时才可以提出,且提出的仅仅是赔偿损失的请求,属于一种债权;一般来讲,出卖人既然要出卖,早已经做好了相应准备,转移资产或者挥霍一空,届时即使法院判决支持不知情的共有人一方,实际利益能否得到保证也不得而知。

  第二、以房产管理部门为被告提起行政诉讼,撤销房产登记

  房屋产权登记部门在办理产权登记手续过程中,需要确保手续合法。首要的一条就是,要确保由共有人的财产应征得共有人的同意。在该条规定的情形下,夫妻一方擅自处分,显然没有经过共有人同意,因此,在该情形下,房屋产权部门没有尽到审查义务,其行政行为违法,依法应承担相应责任。

  因此,夫妻一方遭遇对方擅自处分共有财产的,一般不要提起民事诉讼,否则法院会不予支持,而应以房产登记部门为被告,先行提起行政诉讼,要求确认其登记行为违法,要求房产登记部门撤销登记。一旦法院支持该判决,房屋产权登记部门撤销了该登记,该登记行为就视为自始不存在,因此也无法符合该司法解释最后一个要求——办理房屋产权登记。第三人因此也无法按照该规定以善意取得方式取得该房产,从而使该房产回归到原来的共有状态中,能够更好地保护夫妻另一方的利益。

  三、善意第三人的权利救济和保护

  第三人在购买房屋时,一定要查明所购买的房屋是否有共有人,一般来讲,查清对方是否已婚,如果已婚,且该房屋不是法律规定属于其个人财产,应取得出卖人另一方的书面同意后进行购买,从而避免纠纷
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