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业主维权

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论业主撤销权诉讼



于定明


【摘要】业主撤销权诉讼,是指在物业管理区域治理活动中业主因其建筑物区分所有权被侵害而提起的诉讼。业主撤销权诉讼是解决物业管理区域纠纷的最后屏障,事关社会稳定,但我国业主撤销权诉讼制度不甚完善。为了使业主撤销权诉讼撤销权制度有效实施,我们应当明确业主撤销权诉讼的原告和被告。同时,业主撤销权诉讼具有其特殊性,我们应当为其建立特别配套机制。
【关键词】业主撤销权;物权法;物业管理区域;诉讼
【全文】
  为了保护业主的合法权益,我国《物权法》第78条第2款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条明确赋予业主对业主大会和业主委员会的决议享有撤销权。同时,《民事案件案由规定》也明确将“业主撤销权纠纷”作为案由的一种。我国的相关规定为业主保护自己的合法权益提供了事后救济途径,但这一规定缺乏操作性。例如,在业主提起诉讼时谁应作为被告、损害赔偿资金的来源等问题都没有明确。在《物权法》实施后颁布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“《建筑物区分所有权纠纷司法解释》”)仅在第12条规定了提起业主撤销权诉讼的诉讼时效,有关业主撤销权诉讼的规定依然存在诸多不足。笔者曾在《论少数业主合法权益的保护——兼谈<物权法>第78条第2款的实施问题》[1]一文中对相关问题作了一些初步探讨,但由于该文主要侧重于从事先防范的角度探讨少数业主合法权益的保护问题,对与业主撤销权诉讼相关问题虽有涉及但很不系统。本文将围绕业主撤销权诉讼的界定、原告和被告的界定、配套机制等主要问题进一步展开论述。

  一、业主撤销权诉讼的界定

  业主撤销权诉讼,是指在物业管理区域治理活动

  中业主因其建筑物区分所有权被侵害依据《物权法》第78条第2款提起的诉讼。但《物权法》将引起业主撤销权诉讼的原因界定为“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益”,从其字面表述来看,似乎只有实体权益被侵害时业主才可以提起诉讼,而对业主大会和业主委员会决定违反程序性规定是否可以提起诉讼并不明确。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第12条在规定业主撤销权诉讼时效时规定了因决定“违反了法律规定的程序”的诉讼时效,这应是明确了业主对于业主大会或业主委员会作出的决定违反程序规定亦可以提起诉讼。

  由此看来,业主撤销权诉讼实际上应包含业主大会和业主委员会决定内容无效和违反程序两种情形,对于内容无效的决定应是提起确认之诉,而对于违反程序的决定应是提起形成之诉,即撤销之诉。因此,将业主依据《物权法》第78条第2款提起的诉讼均纳入撤销之诉,并不符合民事诉讼法学通行的看法,但鉴于《物权法》第78条第2款的规定且为了讨论的方便,本文将该款涉及的确认之诉和形成之诉均用“业主撤销权诉讼”表述。

  此外,《物权法》第78条第2款的表述为“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益”,但需注意的是业主撤销权诉讼并不属于侵权纠纷。因为,业主大会或者业主委员会作出的决定违法并不直接损害业主财产权益,而是依据决定作出的相应行为可能损害业主的财产权益。例如,业主大会作出决议同意甲公司在物业管理区域广场进行营销活动,乙业主认为甲公司的营销活动发出的噪音影响其休息。基于前述事实,乙业主可以根据《侵权责任法》起诉甲公司的行为构成侵权,要求其停止侵害、赔偿损失,但不能向业主大会提出同样的诉讼请求。如果要起诉业主大会,则应当依据《物权法》第78条第2款提起业主撤销权诉讼。

  二、业主撤销权诉讼原告的界定

  在业主撤销权诉讼中,业主是当然的原告应无异议,但有以下特殊情况值得探讨:

  (一)在业主大会或业主委员会中曾赞成会议决定的[2]a>

  如果在业主大会或业主委员会表决过程中,业主本人投了赞成票,业主是否还可以作为原告提起诉讼?有学者认为,为督促广大业主及时发现业主大会程序瑕疵,方便业主大会及时纠正瑕疵,提高业主大会决议的稳定性和公信力,此类业主无权提起决议撤销之诉。[3]笔者认为,不能因此剥夺此类业主提起诉讼的权利,原因在于:(1)如果投票方式采取匿名方式,业主在投票中赞成或反对该决定较难证实。(2)即使采取记名方式可以查证业主对业主大会或业主委员会的决定是否赞成,也不应因此剥夺业主的诉权。因为即使这种赞成会议决定的意思表示如同缔结合同一样,如果这种意思表示同时是对本人合法权益的损害,业主也如合同当事人一样可以在法定期间内向人民法院申请撤销。

  (二)在诉讼过程中转让或受让房屋的业主

  如果原告在起诉时具备业主资格而在诉讼过程中转让房屋,则诉讼的结果与原告已没有法律上的利害关系,原告作为诉讼当事人的基础已不存在,该原告应当退出诉讼。对于正在进行的诉讼,人民法院应当依职权通知新业主作为原告参加诉讼。同时,为了便于业主撤销权诉讼的顺利进行,还应确立以下规则:(1)为了便于人民法院知晓原告转让房屋的事实,我们应当同时规定原告一项义务,即原告转让房屋[4]有及时告知人民法院和受让方(新业主)的义务。如果原告不履行该义务,人民法院可以其妨碍诉讼为由追究其法律责任,原告在转让房屋之后所做出的诉讼行为不发生法律效力。同时,新业主因此遭受损失可以请求原告赔偿。(2)原业主已经做出的诉讼行为对后参加诉讼的业主具有约束力。(3)新业主未在规定期间内参加诉讼的,人民法院应当裁定终止诉讼,新业主或其他业主不得以同样的事实和诉讼请求再行提起诉讼。

  三、业主撤销权诉讼被告的界定

  行使撤销权的目的在于撤销业主大会或业主委员会的决定,可能的被告应为业主大会或业主委员会。但业主大会或业主委员会是否具有诉讼主体资格,理论界一直存在争议,相关观点可以归纳为赞成说、否定说和折中说。

  赞成说认为应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格,其理由为:(1)境外相应的立法例规定业主大会或业主委员会具有诉讼主体资格。(2)赋予业主大会或业主委员会主体资格有利于维护业主的合法权益。[5]《物权法》起草专家王利明教授也明确提出业主大会在性质上应当成为特殊的民事主体,承认业主大会独立的民事主体地位。“[6]

  否定说认为不应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格,其理由为:(1)业主大会和业主委员会既不符合法人的条件,[7]也因其没有相应的财产而不具备诉讼法上的其他组织的条件,当然不具有诉讼主体资格;[8](2)业主大会如同公司治理中的股东(大)会,业主委员会如同公司治理中的董事会,公司法未规定股东(大)会、董事会具有诉讼主体资格,相应地在物业管理中也不适宜规定业主大会或业主委员会具有诉讼主体资格。[9]

  折中说认为,为了便于维护物业管理区域的合法权益,应当赋予业主大会或业主委员会原告资格,但鉴于业主大会或业主委员会没有财产承担相应的责任;不应赋予业主大会或业主委员会被告资格。而且在我国《物权法》颁布前,最高人民法院的[10]和《浙江省物业管理条例》[11]仅规定业主委员会具有原告资格,在实践中,北京、上海、广东、重庆等地人民法院采取以内部文件的方式明确赋予了业主委员会的原告资格,[12]但前述文件均未规定业主委员会具有被告资格。

  笔者认为,应当同时赋予业主大会和业主委员会原告和被告资格,理由如下:(1)我国《物权法》第83条第2款规定:业主大会和业主委员会对业主违反物业管理规约的行为可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;如果业主大会或业主委员会不具备原告诉讼主体资格,则排除了业主大会或业主委员会向人民法院寻求司法救济的权利,最终将使这一规定缺乏强制力。(2)我国《物权法》第78条第2款规定,当业主的合法权益被业主大会或业主委员会的决定所侵害时,业主可以请求人民法院撤销,如果业主大会或业主委员会不具备被告资格,则业主向人民法院寻求司法救济时缺乏相应的当事人。实际上在我国《物权法》实施后,北京已经有业主将业主委员会列为被告并被人民法院所受理。[13]在《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中,也已经明确业主委员会可以作为被告。(3)业主大会和业主委员会的关系虽然与股东(大)会和董事会的关系具有相似性,但在公司治理结构中公司本身具有诉讼主体资格,但在物业管理区域治理中物业管理区域并不具有诉讼主体资格,因此二者不能简单对比。在目前法律框架下,较为切实可行的办法是将业主大会不仅视为会议形式,而且同时将其作为组织形式对待,即将业主大会作为法人来对待。[14]实际上,浙江省温州市鹿城区南塘南塘5组团物业管理区域业主大会已经于2013年3月登记为社团法人。[15]

  笔者赞成赋予业主大会或业主委员会主体资格是从实际需要的角度来考虑这一问题,但从业主撤销权诉讼的操作层面看,业主大会和业主委员会作为诉讼主体时,特别是作为被告时,确实有如否定说和折中说所言的现实障碍。因此,在考虑业主大会或业主委员会可以作为被告的同时,我们应赋予业主大会和业主委员会法人资格,[16]同时建立物业管理区域共益基金制度[17]解决前述问题。此外,在赋予业主大会和业主委员会诉讼主体资格后,还涉及诉讼权利的具体行使者如何确定的问题。笔者认为,当业主大会或业主委员会作为被告时,鉴于业主委员会是业主大会的常设机构,可将业主委员会负责人即业主委员会的主任作为业主大会或业主委员会这一诉讼主体的当然代表,业主委员会主任可以委托他人参与诉讼。

  四、业主撤销权诉讼激励制度在业主撤销权诉讼中,在业主提起诉讼的过程中,提起诉讼的业主不仅要付出宝贵的时间和精力,其间心理上也承受着可能败诉的巨大风险,即使胜诉了自己可能还需要承担高额的律师费等费用。此外,无论胜诉与否,都可能出现提起诉讼的业主与被告方人际关系僵化的局面。如果不采取一定的措施使激励业主提起诉讼,这种通过诉讼平衡物业管理区域内各个主体利益的机制就难以建立,最终将影响物业管理区域的稳定。因此,为了更好的保护业主的合法权益,使物业管理区域管理更加规范发展,我们应当采取以下几项措施以施激励业主提起诉讼:

  (一)按”非财产案件“收取案件受理费

  在业主撤销权诉讼中,可能涉及到财产权诉讼,如果与其他财产权诉讼一样按照争议的金额预交诉讼费用,可能阻碍诉讼的提起。因此,我们应当将减少业主撤销权诉讼费用作为激励机制之一,将业主撤销权诉讼案件均按非财产案件收取诉讼费用,即按每件交纳50元的标准收取案件受理费。[18]

  (二)赋予原告诉讼费用补偿请求权

  在业主撤销权诉讼中,如果业主胜诉,业主除了有权从被告方获得现行我国《民事诉讼法》所规定的法定诉讼费用的补偿之外,是否还有权请求被告支付其他因诉讼所支付的合理费用,我国法律未作明文规定。为了激励业主提起诉讼,我国应规定业主胜诉后有权请求被告支付合理的调查费、交通费、食宿费、误工费、复印费、通讯费等费用。

  (三)适度的举证责任倒置

  在民事诉讼案件的审理上,应当遵循”谁主张,谁举证“的原则。但是在业主撤销权诉讼中,业主通常难以获得有关物业管理区域管理的资料,例如会议表决的投票权的真实性、公益基金的账目等等,这样将导致业主举证非常困难。虽然我国《物业管理条例》规定业主享有知情权,[19]但业主知情权的范围过于狭窄,而且在业主行使有限的知情权时往往阻力重重。在民事诉讼中,原告和被告应当地位平等且力量相当,如果双方的诉讼能力相差甚远,就应当通过举证责任倒置等制度性安排加以平衡。因此,我国法律应当规定,有关业主大会或业主委员会召开程序是否符合规定以及业主大会或业主委员会的决定执行是否符合规定由被告举证,其他事实由业主举证。在目前我国法律尚未作前述规定的情况下,人民法院在业主撤销权诉讼中可以根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第7条的规定[20]确定前述事项由被告举证,这样可以减轻原告的举证负担以激励其更好的行使诉权。

  五、与业主撤销权诉讼相关的其他问题

  (一)业主撤销权诉讼的管辖

  诉讼管辖包括级别管辖和地域管辖。从级别管辖的角度看,业主撤销权诉讼一般宜由基层人民法院管辖;但业主撤销权诉讼有可能属于对社会影响较大的群体性事件,也可由中级人民法院管辖。从地域管辖的角度看,业主撤销权诉讼与不动产有关,但与单纯的不动产纠纷有本质不同,不宜将业主撤销权诉讼纳入专属管辖的范畴。为了便于诉讼的进行,业主撤销权诉讼应由物业所在地人民法院管辖。

  (二)业主撤销权诉讼的时效

  我国《物权法》和《物业管理条例》均未对业主提起诉讼的时效做出特别规定,《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第12条将其规定为一年。笔者认为,如前所述,业主撤销权诉讼包含了业主大会和业主委员会决定内容无效和作出决定的程序违法两种情形,应该分别规定不同的诉讼时效。为了维持物业管理区域秩序的稳定,对于业主大会和业主委员会决定内容无效的诉讼可以规定为一年,但基于业主大会和业主委员会作出决定的程序违法行使撤销权应作出更短的规定。具体而言,可以参考我国《公司法》撤销股东(大)会、董事会的决议的诉讼时效的规定,即将其规定为60日。此外,《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第12条未明确业主撤销权诉讼时效是否为除斥期间。为了维持物业管理区域秩序稳定,应当将业主撤销撤销权诉讼时效规定为除斥期间,即不能中止、中断和延长。

  (三)业主撤销权诉讼的既判力

  既判力,是指确定的终局判决所裁判的诉讼标的对当事人和法院产生的强制性通用力,其作用主要在于遮断后诉当事人就前诉已经裁判的事项进行重复起诉或者为相异主张以及禁止法院重复审判或者为相矛盾的判断。[21]业主撤销权诉讼的裁决的约束力不限于提起诉讼的业主,必然包含未参与诉讼的所有业主。因此,对于业主撤销权诉讼应当按照代表人诉讼处理,即人民法院受理案件后应当在物业管理区域发出公告,说明案件情况和诉讼请求,通知权利人在一定期间向人民法院登记参与诉讼。这样可以既可以避免其他业主就同一诉因再次提起诉讼,又可以最大限度地保护其他业主的合法权益。在诉讼发生之后受让房屋的新业主同样受生效裁决的拘束,亦不得另行提起诉讼。

  (四)业主撤销权诉讼的配套资金

  在业主与业主大会或业主委员会发生诉讼时,对于业主大会或业主委员会而言,可能会发生以下费用:律师代理费;败诉后需要承担的诉讼费用。如果因缺乏相应的资金致使业主大会或业主委员会不能聘请专业律师作为代理人,还将直接影响到业主大会或业主委员会应诉的效果。[22]全国人大常委会法制工作委员会负责人在《物权法》颁布后曾解释了让业主大会和业主委员会成为诉讼主体的障碍业主大会或者业主委员会没有独立财产,享有的权利和承担的义务都要落在业主身上,业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用,一旦败诉,后果要由全体业主分担,如果部分业主没有及时交纳有关费用,还涉及法院如何执行等问题,对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。”[23]由此可见,业主大会和业主委员会无力承担诉讼费用将直接影响其诉讼资格。因此,应当如住宅专项维修资金制度一样设立物业管理区域共益基金,用于处理整个物业管理区域的共同事务。当发生诉讼时,业主大会或业主委员会可以动用共益基金支付相关费用。如果业主的损失是由业主委员会的委员故意或重大过失行为造成的,业主委员会应当对其追偿;业主委员会怠于对其追偿的,则由业主大会对其进行追偿;业主大会或其他业主也可以另行起诉对其追偿。

  结束语

  诚如法谚所言,“没有救济就没有权利”。[24]业主撤销权诉讼是解决物业管理区域纠纷的最后屏障,我国法律如果仅仅只规定业主享有建筑物区分所有权,但缺乏对业主建筑物区分所有权被侵害后完善的司法救济途径,显然不能对业主的权利进行充分的保护,我国应当完善业主撤销权诉讼制度。当务之急是将温州的试点经验推广至全国,赋予业主大会法人地位。同时应规定,在商品房销售时,购买人应缴纳一定费用作为业主大会运行的费用。否则,在现有模式下业主维权困难重重,不仅不利于业主合法权益的保障,也不利于社会稳定。
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