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业主维权

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业主撤销权之诉中合法权益的界定



刘凡


【关键词】业主;撤销权
【全文】
  一、问题的提出

  物权法第七十二条第二款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该法律条文赋予了业主提起撤销权之诉的权利,但是审判实务中,该合法权益如何界定却存在不同的理解。以下列案例为例。

  2009年3月南京万科金色家园小区的物业公司以亏损200多万元为由,要求将住宅物业管理费由之前的每平方米1.5元调整到1.9元。业主委员会开会讨论后一致同意将此问题提交业主大会讨论。同年3月15日业主委员会就召开业主大会的具体事项、讨论内容和如何表决进行了公示。随后业主委员会委托物业公司对业主以入户访谈和召开恳谈会的方式进行沟通。同年5月5日业主委员会进行第二次公示,决定讨论小区物业管理费的大会以书面方式进行。后业主委员会委托物业公司人员进行发放和回收表决票,经统计表示“同意”的票数达71.2%,业主委员会对此结果进行了公示。南京万科金色家园小区的物业管理费随后调整到1.9元每平方米。该小区的两名业主认为该业主委员会以以上方式表决投票违反了《业主公约》和《议事规则》,遂诉至法院请求法院撤销业主委员会上调物业管理费的决议并确认该投票行为无效。

  一审法院经审理认为,两业主没有证据证明业主委员会的决议侵害了其合法权益,判决驳回其诉讼请求。

  二审法院经审理认为,根据物权法的规定,业主请求法院撤销业主委员会决议的请求权基础为该决议侵犯了其专属权利,如业主因业主委员会或者业主大会的召开、决议等行为发生的纠纷,应当由房地产行政管理部门处理,人民法院不予处理,于是判决驳回两业主的上诉。[1]

  以上案例代表了业主在行使撤销权时遭遇的典型困境,即业主认为业主大会或者业主委员会的决议不适当,致使自己的合法权益受到了侵害,但是法院在裁判时因无法准确界定合法权益的范围,无法判断业主的合法权益是否受到侵害,业主真实的合法权益因此可能得不到保护。故准确界定业主撤销权之诉中合法权益的范围成为保障业主行使撤销权的前提。界定业主撤销权之诉中合法权益的范围,还需从业主提起撤销之诉的权利基础说起。

  二、业主提起撤销权之诉的权利基础

  业主提起诉讼的权利基础亦即业主提起撤销权之诉的请求权基础,以下从业主成员权和业主大会或者业主委员会决议两个方面进行阐述。

  业主成员权

  1.业主成员权的内涵

  当今社会,随着社会经济的快速发展和城市的扩张,越来越多的人定居到城市,成百上千的人共同住在整幢的高楼里。建筑物区分所有权满足了居民对专有财产和共有财产区分和界定的需求,形成了一种新型的权义集合体。业主作为这种权义集合体的成员,享有的权利和承担的义务即是业主成员权,亦即建筑物区分所有权之成员权。“建筑物区分所有权之成员权,也称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为区分所有建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务”。[2]从以上概念可以看出,成员权与传统民法中的社员权概念不同。“社员权是团体成员依其在团体中的地位产生的对于团体的权利。”[3]区分所有权以区分建筑物为权利客体,成员权是区分所有权的一部分,而社员权基于社员资格而产生。两者最大的区别在于,社员权强调的是身份关系,而成员权强调的更多的是一种财产权利。

  2.业主成员权的外延

  业主成员权的外延,即是指业主成员权权利和义务的集合。[4]业主不能以放弃权利为由不履行义务。物权法第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此从本质上讲,业主成员权接近于一种所有权与管理权的集合。[5]其权利方面,主要包括参加业主大会等自治性组织的权利、制定自治性规约的权利、表决权、参与管理的权利(包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、决定改建、重建建筑物及其附属设施等)、对侵害业主权益的行为提起诉讼等。其义务方面,主要包括遵守管理规约的义务、执行管理团体决议的义务、支付共同费用的义务等。还有学者从中论证出与公共利益相冲突时的容忍义务。[6]

  业主大会或者业主委员会决[7]

  1.业主大会或者业主委员会决议的性质

  上文讨论了业主成员权的外延,业主成员权系所有权与管理权的集合。其中业主对区分建筑物共有部分的所有权属于对世的权利,他人不妨碍即可实现;而业主成员权中对区分建筑物共有部分的管理权不能由业主自行实现,需要通过业主大会或者业主委员会作出决议的方式实现。业主大会或者业主委员会决议一般依据全体业主制定的管理公约或者议事规则而作出,即使小区尚未有类似的公约或者规则,也有相应的法律法规(如物权法、《物业管理条例》)对此作出规定。业主作为众多业主中的一员,其有权提起诉讼撤销业主大会或者业主委员会通过的决议,与业主大会或者业主委员会决议的性质密切相关。

  业主大会是众多行为人即业主组成的集体,其意思的形成和作出均需借助一定的程序才能实现,而决议就是集体意思形成的制度。决议属于法律行为的一种,[8]具有以下特征:若干项意思表示内容和语句一致;意思表示针对意思形成机关,而不是针对其他成员;对没有同意决议的成员也产生约束力。[9]决议不同于多方法律行为,多方法律行为归根到底也属于合同行为(契约行为),属于意思表达制度,而决议属于意思形成制度,这也可以从法律对这两种制度不同的救济方式看出。我国合同法规定了合同的撤销和无效的理由主要有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危和恶意串通等,这都是意思表达的瑕疵,法律法规并没有追究意思形成过程中的瑕疵。因为合同行为中意思的形成过程只是心理领域中“情感——意志”过程的结果,[10]法律无法干预。而关于决议制度,法律法规详细规定了会议召集、议事和表决等一系列过程。这是因为决议本身属于意思形成制度,因此法律有必要在决议形成过程中进行必要的干涉。决议既然属于意思的形成机制,不属于意思表达机制,因此决议的效果一般只作用于集体内部,而不会损害集体成员以外主体的利益,只有当该决议付诸实施时,才有可能对集体成员以外的主体造成影响。这两种制度不同的法律属性也决定了两者应遵循不同的原则,合同行为制度的原则不应套用到决议制度上,比如合同法中规定的当事人请求人民法院撤销合同、请求确认合同无效等形成之诉不应简单地套用到决议制度中,否则会引起不必要的误解。

  2.决议瑕疵

  管理规约或者议事规则属于业主间最高自治规范,全体业主都应当无条件遵守,而法律法规属于全体公民都应当遵守的规范性文件,小区全体业主自然也应当遵守。业主大会或者业主委员会违背以上规范,形成决议瑕疵,成为业主行使推翻该决议的权利来源。

  决议瑕疵包括程序瑕疵和内容瑕疵。因业主大会和业主委员会的组成、召开、议事和表决程序一般都事先在业主公约中约定,因此程序瑕疵和内容瑕疵具体包含哪些内容,一般可以通过法律法规和业主公约等反推出来。

  关于决议程序瑕疵,决议一般包括议事(包括召集)和表决两个过程,相应的,决议程序瑕疵又包括议事瑕疵和表决瑕疵。对于业主大会的议事程序,《物业管理条例》规定:业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。对于业主大会的表决程序,物权法和《物业管理条例》有着类似的规定,即共有和共同管理权利的重大事项中,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。以上均为法律法规中的规定,现实生活中小区的业主公约或者议事规则中可能有更详细的规定,如北京市和上海市的房产主管部门对此都制定了示范文本,详细规定了业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决等事项。一般来讲,以上规定都属于强制性规定,小区业主大会无权在小区管理规约中将该标准调低,即使小区管理规约中没有相关约定,以上规定也同样适用于该小区。

  关于决议内容瑕疵,即决议结果本身违反法律、法规和小区管理规约等。因内容瑕疵的范围过于宽泛,目前还没有法律法规和管理公约对此进行列举。《物业管理条例》第19条规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。因物权法、《物业管理条例》等法律、法规中已经对议事程序和表决程序作了规定,属于小区管理规约中应当具备的强制性规定,显然该条文中“违反法律、法规”应做限制性解释,即违反法律、法规中关于决议结果的规定。

  值得一提的是,《物业管理条例》第19条中并没有规定业主大会或业主委员会决议违反小区管理规约的后果,笔者对此特别予以说明。小区管理规约本身是小区全体业主共同制定的,在相关法律法规之外如有特别约定(比如小区内禁止养狗),说明该约定对该小区全体业主至关重要。但如果相关情况发生了变化,大部分业主不再同意该约定,可以召开业主大会进行修改,故一般不会发生决议结果违反小区管理规约的情形。即使业主大会或者业主委员会(在合理授权范围内)在小区管理规约修改前即作出了违反小区管理规约的决议,如果不存在决议程序瑕疵,也可以视为全体业主已经将该约定予以修改,毕竟业主大会或者业主委员会(如有授权)既有权制定、修改小区管理规约,同时也有权作出决议。

  三、业主提起撤销权之诉中合法权益的界定

  业主有资格提起撤销权之诉,必须先具备诉讼主体资格。根据我国民事诉讼法规定,提起诉讼的原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织,民事诉讼当事人与实体权利义务主体应当一致,即少数业主提起撤销权之诉应当是为了救济其受侵害的实体权利。因为决议本身的法律特点,与普通形成之诉不同的是,少数业主提起的诉讼一旦得到法院支持,其后果将会撤销多数业主参加会议形成的决议。

  在少数业主的少数意见与多数业主的多数意见博弈过程中,一般会存在以下两种情况:一是决议存在程序瑕疵,多数业主遵循了不适当的议事程序或者表决程序,使少数业主正当参与会议的权利受到侵害;二是决议存在内容瑕疵,多数业主未能遵循法律、法规,实际上是违背了全体业主事先的约定(法律法规可视为是全国人民同意的结果,当然也是全体业主同意的结果),多数业主应当为其不守信的行为承担不利后果。以上两种情况都是多数业主的集体行为造成的结果,因此应当接受决议失效,恢复到未作出决议时原状的后果。如果决议被撤销,该决议以撤销时点为基准向将来失效;如果该决议无效,那么该决议自始无效。但是,少数业主并不是其成员权受侵害的任何情况下都有权通过司法程序使业主大会决议或者业主委员会决议失效。在第一种情况下,少数业主行使法律赋予的权利受到侵害,法律同时也赋予了其救济途径,其可以行使撤销权;在第二种情况下,决议内容瑕疵侵害的是少数业主行使成员权的结果,而该结果是小区业主内部通过决议制度形成的意思,该意思对社会其他主体尚未造成不良后果,还停留在小区业主的自治范围内,因此法律没有赋予少数业主请求确认业主大会或者业主委员会决议无效的权利。[11]如果业主意图改变该决议,则可以向通过行政途径,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门反映,该行政主管部门查明情况后应当责令限期改正或者撤销并通告全体业主。

  通过以上分析,参加业主大会或者委托业主委员会委员参加业主委员会会议是业主行使其成员权的方式,业主大会或者业主委员会决议是业主行使成员权的结果,有瑕疵的决议是业主未能充分行使成员权或者说该决议未能充分保障其作为小区成员的权益。故少数业主提起撤销权之诉应当是为了救济其共有部分的权利,而非其专属权利。但也有人认为,在业主大会或者业主委员会决议侵害业主专属权的情况下,如果将物权法第七十二条第二款规定作狭义解释,则业主在损害未实际发生前一般不能提起诉讼,这样未免对业主的权利保护不周。故目前在司法实务中也有对该法律条文中的合法权益作广义解释,[12]即业主大会或者业主委员会决议不论侵害了业主的成员权还是专属权,都可以此为依据请求人民法院予以撤销。笔者认为,业主生活在小区内,对符合小区内公共利益的决议有容忍的义务,即使该决议超出了少数业主的容忍范围,少数业主也可以先行通过行政途径解决,待实际损害发生后再进行诉讼,其合法权益并不存在救济不充分的情况。如果对该合法权益作广义解释,一是不利于法律的体系化解释,有损法律的严谨性和规范化;二是可能会对业主形成双重保护(既受法律法规对所有权的一般规定保护,又受物权法对业主权利规定的特殊保护)。

  四、结论

  以体系解释的方法分析,业主大会或者业主委员会是业主行使成员权的途径,形成的决议属于业主行使成员权的结果,业主撤销权诉讼机制的设立应当是为了救济业主受侵害的实体权利,故业主提起撤销权之诉中的合法权益应当理解为业主的成员权中包含的权利,即对共有部分的所有权和管理权。共有部分的所有权自不证自明,共有部分的管理权主要通过业主大会或者业主委员会决议表现出来,并且该决议应当是指存在程序瑕疵的决议。如果业主大会或者业主委员会决议侵犯了业主的专属权利,业主可以通过侵权等诉讼保障其权益。鉴于司法实务界的现状,法律法规或者司法解释可能需进一步明确业主通过侵权等诉讼救济其专属权的法律依据,以此为前提,将合法权益的解释向狭义解释过渡。

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