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卢小兰说房产

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上海常年房产经纪事务所诉俞钦忠居间合同纠纷再审案
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2014)浦民一(民)再初字第11号

  原审原告上海常年房产经纪事务所。
  代表人刘泽年,经理。
  委托代理人廖劲林,上海市傅玄杰律师事务所律师。
  原审被告俞钦忠。
  原审原告上海常年房产经纪事务所诉原审被告俞钦忠居间合同纠纷一案,本院于二○一三年九月二十二日作出(2013)浦民一(民)初字第15181号民事判决,已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定,于二○一四年十月十日作出(2014)浦民一(民)检建审字第4号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭,于2014年11月6日公开开庭审理了本案。原审原告的委托代理人廖劲林、原审被告俞钦忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  2013年4月19日,原审原告上海常年房产经纪事务所诉称:原审被告委托原审原告出售其名下的上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋,后经原审原告居间,原审原告、原审被告及案外人文甲于2013年4月5日签订《委托购房意向书》,约定上述房屋的总价款为人民币150万元,并约定在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日,原审被告应按该总价款的1%向原审原告支付佣金。同时,原审原告、原审被告补签了《常年房产房屋委托合同书》,约定原审原告完成原审被告委托居间出售服务时,即买卖双方签订买卖合同时,原审被告应于签订买卖合同当日支付总房价1%的中介服务报酬。同日,原审被告与案外人文甲、文乙签订了关于上述房屋的《上海市房地产买卖合同》。然而,原审被告未按约支付中介服务报酬,原审原告起诉要求原审被告立即支付中介服务报酬15,000元、承担诉讼费。
  原审中,原审被告俞钦忠未到庭答辩。
  原审查明:2013年4月4日,案外人文甲签署了一份《委托购房意向书》,约定其委托原审原告作为居间方,以总价款150万元的条件购买原审被告出售的上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋;原审被告接受本协议买卖条件的,则在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日,原审被告应按上述总价款的1%向原审原告支付佣金等。2013年4月5日,原审被告作为出卖方在上述《委托购房意向书》上签字确认,原审原告亦作为居间方在上述《委托购房意向书》上盖章。2013年4月5日下午,原审原告、原审被告还签订了一份《常年房产房屋委托合同书》,约定原审被告委托原审原告以150万元的价格出售上述房屋;委托期限自2013年1月1日起至2013年4月10日止;原审原告完成原审被告委托出售房屋的居间服务时,即原审被告与原审原告所介绍的买方签订买卖合同时,原审被告应于签订买卖合同当日按照总房价(含装修费)的1%向原审原告支付服务报酬等。2013年4月5日,由原审被告作为卖售人,案外人文甲、文乙作为买受人,双方就买卖上述房屋签订了作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》,约定上述房屋的转让价款共计150万元等。嗣后,因原审被告未按约向原审原告支付居间服务报酬,故而致讼。
  原审认为:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,通过原审原告的居间介绍,原审被告已与案外人文甲、文乙就买卖上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订了作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》。至此,原审原告作为居间人,其应当履行的居间合同的主合同义务已经完成,故原审被告作为委托人,应当按约向原审原告支付居间服务报酬。根据原审原告、原审被告签订的《常年房产房屋委托合同书》的约定,原审被告应于签订买卖合同当日按照总房价(含装修费)的1%向原审原告支付居间服务报酬,而买卖双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋转让价款共计150万元,故原审被告应向原审原告支付居间服务报酬15,000元。因原审被告至今未能履行上述付款义务,显已构成违约,故应当依法承担继续履行的违约责任。原审原告诉请要求原审被告支付居间服务报酬15,000元,于法有据,本院对此予以支持。原审被告经本院传票传唤,无正当理由未到庭应诉,系自行放弃应诉抗辩的权利,由此产生的法律后果由其自行承担,本院依法缺席判决。综上所述,原审判决如下:
  原审被告俞钦忠于原审判决生效之日起十日内给付原审原告上海常年房产经纪事务所居间服务报酬15,000元。
  案件受理费175元,由原审被告俞钦忠负担。
  本院再审过程中,原审被告辩称:买家文甲只能按二套房标准购房,但原审原告却隐瞒这一情况,还按首套房的标准促成买卖。房屋买卖合同解除时,原审原告明确不收取任何费用,原审的缺席判决也是原审原告隐瞒原审被告的联系方式造成的。原审原告有违诚信,请求法院驳回原审原告诉求。
  本院再审查明:原审查明的事实属实,本院再审予以确认。
  再审另查明:2013年4月6日,原审被告与文甲签署了“关于博兴路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋买卖解除协议”,其中载明:“今有常年房产中介小高于2013年4月6日下午(约5点左右)电话告知俞钦忠,三方解除买卖房屋合同俞钦忠是否愿意退还文甲意向金五万元?俞钦忠同意,故此三方达成一致意见,于七时左右解除买卖房屋合同,并全额退还文甲五万元,当晚退清并收回意向金收据。”
  本院于2013年12月26日受理原审原告诉文甲居间合同纠纷一案,原审原告诉请要求文甲支付中介服务报酬15,000元。该案审理后,本院作出(2014)浦民一(民)初字第273号民事判决。原审原告提起上诉后,上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)终字第1200号民事判决,判决撤销本院(2014)浦民一(民)初字第273号民事判决、文甲应支付原审原告居间报酬9,000元。该判决中明确:原审原告庭审中陈述按照文甲的情况,文甲无法按照首套房屋的标准获得银行贷款;上海市关于房屋购买的限制政策,原审原告与文甲均应明知,原审原告有审慎审查购房人购房及贷款资格以合理促成房屋正常交易的义务,文甲也有披露己方信息之义务,但原审原告仍按照首套房屋的标准促成系争房屋买卖合同的订立,该情况必然对文甲履行房屋买卖合同带来障碍,增加文甲履行买卖合同的风险及成本,故原审原告未尽到相应的审慎义务,其向文甲提供的居间服务存在瑕疵;综合考量居间服务完成的状况、居间服务的瑕疵、文甲与俞钦忠解除房屋买卖合同的理由等因素,酌情确定文甲支付原审原告居间报酬9,000元。
  本院再审认为:原审原告与原审被告签订的《常年房产房屋委托合同书》、《委托购房意向书》,均系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人理应恪守。上列协议中约定,原审被告应于签订买卖合同当日按照总房价的1%向原审原告支付服务报酬。协议履行中,原审原告已促成原审被告与文甲就系争房屋签订买卖合同,原审被告应按约支付原审原告相应的居间报酬。
  审理中原审被告抗辩,房屋买卖合同已解除,原审原告明确不向原审被告收取任何费用。对此,原审被告虽提供了其与文甲合意解除买卖合同的协议,且主张原审原告对此也是认可的,但该协议未经原审原告签字确认,原审被告亦未提供证据证明原审原告同意系争房屋买卖双方解除合同可以免收居间报酬,故对原审被告的上述主张,本院不予采信。
  原审原告诉文甲居间合同纠纷一案中,生效判决确认原审原告在提供居间服务时未尽到相应的审慎义务,其向文甲提供的居间服务存在瑕疵。鉴于本案原审被告系原审原告提供居间服务的另一方,文甲的购房款支付方式直接关系到原审被告的利益,因此,原审原告对文甲的相关居间服务瑕疵,也应认定为是对本案原审被告的服务瑕疵。本院综合考量居间服务完成的状况、居间服务的瑕疵、原审被告与文甲解除房屋买卖合同的理由、相关案件的裁处情况等因素,酌情确定原审被告应支付原审原告居间报酬9,000元。原审判决对此处理不当,应予纠正。
  因原审判决生效后,原审被告已向原审原告支付了原审判决确定的钱款,故原审原告应将超过此款的钱款退还原审被告。
  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定,判决如下:
  一、撤销本院(2013)浦民一(民)初字第15181号民事判决;
  二、原审被告俞钦忠应支付原审原告上海常年房产经纪事务所居间报酬9,000元。
  本案受理费175元,由原审原告上海常年房产经纪事务所负担70元、原审被告俞钦忠负担105元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。 

审 判 长胡庆文
审 判 员宋利英
审 判 员王爱珍
二〇一四年十一月十二日
书 记 员谢诗颖

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