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卢小兰说房产

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张东东等诉沈阳市大东区房产局热力供暖公司等所有权确认纠纷案
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2014)沈中民二终字第1296号

  上诉人(原审被告):张东东。
  委托代理人:李福铎,辽宁法德律师事务所律师。
  委托代理人:曹湛,辽宁法德律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):沈阳市大东区房产局热力供暖公司。
  法定代表人:赵玉杰,该公司经理。
  委托代理人:高奎选。
  原审被告:辽宁兴波房地产开发有限公司。
  法定代表人:朱波,该单位总经理。
  委托代理人:刘峰。
  委托代理人:吴斌,辽宁法德律师事务所律师。
  原审被告:沈阳市康阳房屋开发公司第二分公司。
  法定代表人:庞世锦,该公司总经理。
  原审第三人:高奎选。
  上诉人张东东因与被上诉人沈阳市大东区房产局热力供暖公司(简称供暖公司)、原审被告辽宁兴波房地产开发有限公司(简称兴波公司)、原审被告沈阳市康阳房屋开发公司第二分公司(简称康阳公司)、原审第三人高奎选所有权确认纠纷一案,不服沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第1630号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法由审判员王惠丽担任审判长,与审判员丁广昱(主审)、审判员白丽萍组成合议庭,于2014年8月26日公开开庭审理了本案,上诉人张东东的委托代理人李福铎,被上诉人供暖公司的委托代理人高奎选,兴波公司的委托代理人刘峰、吴斌,原审第三人高奎选均到庭参加了诉讼。原审被告康阳公司经公告传唤,现公告期满,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审原告供暖公司一审诉称:其在2011年4月份接到承租使用人高奎选的申请,请求办理座落于沈阳市大东区小什字街6-2号233室房屋的房产手续后,便前往沈阳市房地产管理部门办理该房的房产手续,并向房产部门提供了相关办理产权证手续,其中包括区、市、省三级人民法院的驳回张东东要求高奎选腾房的判决,判决中明确认定了张东东取得该房屋时不具备法律上的善意取得的要件,应为无效,房产管理部门阅后,告知其暂不能办理,须调取产权证明后到法院确权后再依法撤销再办理,故起诉来院请求:1、请求依法确认座落于沈阳市大东区小什字街6-2号233室产权房归我公司所有;2、判令张东东及兴波公司协助我公司办理房屋更名手续;3、诉讼费由张东东及兴波公司承担。
  原审被告张东东一审辩称:一、供暖公司以自身的名义提起诉讼,属于主体不适格,法院应当依法裁定驳回供暖公司的诉讼请求,从客观事实及供暖公司在起诉状自认的内容看,与涉案房产存在产权纠纷的是高奎选,不是供暖公司。供暖公司到房产部门是给高奎选办理产权手续,因此,供暖公司与涉案房产没有利害关系,因此其不具备作为原告起诉的主体资格。二、从事实上看,供暖公司及高奎选与涉案房产本无联系,高奎选使用涉案房产实为侵占。1、涉案房产由本案另一被告兴波公司和康阳公司联建而成,在兴波公司和康阳公司合作过程中,兴波公司为了抵偿地皮款,以16套房产抵顶给康阳公司,在这16套房产中,并不包括本案的涉案房产。也就是说除这16套房产外,康阳公司无权处分其余的房产。2、供暖公司涉嫌伪造相关协议,目的是想把本案诉争的房产抵顶给高奎选,在伪造协议签订1997年4月22日之前,有人就代替兴波公司负责人刘峰签字,为高奎选出具了商品房准住通知,即使按照高奎选提供的证据,高奎选取得准住通知以后,康阳公司才将涉案房产抵顶给供暖公司,这个办理程序明显不符合常理。3、高奎选缴纳的涉案房产的采暖费、煤气管网费、库房使用费等费用,兴波公司没有收到,事实上,收取上述费用的是兴波公司原销售部的负责人任涛个人,任涛当时私刻了兰盾公司财会专用章,私自收取、截留了上述款项,并未上交兴波公司。因此,收取上述款项的行为是任涛个人犯罪行为,任涛也因此被沈阳市皇姑区人民法院(2001)皇刑初字第434号刑事判决书,判处职务侵占罪。三、其是涉案房产的合法产权人,兴波公司向其借款后,因无力偿还,所以将涉案房产抵顶给了其,抵顶的时候,兴波公司为其办理了涉案房产的产权手续。因此,其取得涉案房产的产权,完全是合理合法的。四、从法律上讲,其获取涉案房产的产权是受法律保护的。其作为涉案房产的产权人,对该房产享有绝对的权利,按照物权优于债权的规定,高奎选必须将涉案房产腾让给其,高奎选如果认为有损失的话,可以向兰盾公司、康阳公司、供暖公司等有关单位来主张损失。无论如何,高奎选在没有其授权的前提下无权使用其拥有产权的房产。五、其与高奎选此前的一系列判决和裁定不能作为审理本案的依据。1、此前的一系列法律文书,仅认定高奎选有权继续使用涉案房产并未涉及房产产权问题。2、其对生效的法律文书正在积极申诉之中。3、其保留向高奎选索要房屋使用费用的权利。按照《民事诉讼法》的相关规定,无独立请求权的第三人无正常理由拒不到庭的,不影响案件的正常审理。司法实践中人民法院对于向高奎选拒不到庭的情况有两种处理意见,不影响本案的审理,意味着对高奎选进行缺席审理,或应当视为高奎选对于张东东及兴波公司的主张放弃了抗辩权。
  原审被告兴波公司一审辩称:一、本案的案由不属于房屋买卖合同,无论是其,还是本案另一被告张东东,与供暖公司之间均不存在房屋买卖合同的法律关系。因此,本案属于物权纠纷,确认之诉。二、其不应作为本案的被告参加诉讼,本案诉争房屋的产权为张东东所有,其与诉争房产的产权争议没有利害关系,因此,供暖公司将其列为被告,属于主体不适格。三、本案诉争房产的产权,应当归张东东所有。1、1999年5月5日其(当时称辽宁省蓝盾房地产开发公司)下属盘锦公司与张东东签订了一份《借款合同》其向张东东借款本金10万元,利息为月息贰分,因为其未能按期偿还借款,其与张东东签订了《借款补充合同》确认了未能偿还借款的事实。2、2004年5月1日其与张东东签订了一份《借款结算合同》其以本案诉争的房产抵偿拖欠张东东的借款本金和利息。当时其告诉张东东,该房产被康阳公司用户占用,其负责解决并承担费用。张东东对此予以认可,但要求其为其办理房产的产权,遗留问题由其自行解决。此后其为张东东办理了房屋的产权手续。因此张东东取得诉争房产的产权是完全合法有效的。四、无论是供暖公司还是高奎选都无权使用诉争的房产。1、其与康阳公司联建诉争房产所有的丹泉小区,在合作过程中,其为了抵偿地皮款,以16户房产抵顶给康阳公司。在这16户房产中,并不包括本案的涉案房产。其与康阳公司因此产生了争议,并诉讼到法院,在这一过程中康阳公司始终认定抵顶地皮款的仅有这16套房产,因此除了这16套房产之外,康阳公司无权处分其他房产。2、2003年其发现诉争房产被使用,要求使用人提供使用房产的依据,高奎选的爱人于俐娜于2003年2月27日给其出具了一份证明,证明的主要内容是诉争的房产由兰盾公司转给康阳公司,康阳公司转到于俐娜名下,除了该证明以外,于俐娜没有提供其他任何材料。据此,其当时就认定,高奎选使用诉争房产是非法的。其与高奎选于2008年诉讼到法院的时候,高奎选提供的有关材料与该证明的内容,明显是矛盾的,这说明高奎选存在为了应诉,提供虚假证据的可能。五、康阳公司使用供暖公司煤场所产生的费用,康阳公司已结清。1、1997年4月22日康阳公司与供暖公司签订了两份协议,抛开两份协议是否真实的问题不谈,其内容主要是康阳公司以本案诉争房产抵顶占用供暖公司煤场的费用。2、事实上供暖公司与康阳公司早在1993年9月16日就签订了一份协议,康阳公司以丹泉小区小灰楼产权抵顶了使用供暖公司煤场的费用,该协议已经履行完毕,因此供暖公司于1997年4月22日签订了两份协议明显是虚假的,恶意签订的。3、供暖公司在已经取得小灰楼产权的情况下,再利用虚假的手段额外占用本案诉争房产的行为,明显涉嫌刑事犯罪,其保留追究供暖公司刑事责任的权利。商品房交易程序的认定必须先签订销售合同,签订合同后交纳相关的入住费用,开入住通知书,领取钥匙,康阳公司与供暖公司签订的合同有悖于常理,明显是虚假的。任涛的刑事犯罪是兰盾公司举报的,经大东区经侦科到现场调查,后任涛被判一缓一,其相关犯罪卷宗都在皇姑法院,任涛与高奎选存在利害关系,高奎选不到庭有很多问题无法质证。
  原审被告康阳公司一审未答辩。
  原审第三人高奎选一审未答辩。
  原审法院经审理查明:2008年4月,本案被告张东东作为原告以本案高奎选为被告向沈阳市大东区人民法院提起诉讼,请求高奎选将本案诉争房屋返还给张东东。该案沈阳市大东区人民法院经审理查明:诉争房屋座落于沈阳市大东区小什字街6—2号233室,该房屋系康阳房公司与辽宁省兰盾房地产开发公司(现名兴波公司)联建,辽宁省兰盾房地产开发公司具有售楼资格。康阳公司于1997年4月22日与供暖公司签定协议一份,约定将诉争房屋抵帐给该单位,以抵消占用储煤场地之债务,沈阳市大东区房产管理局将房产分配给职工高奎选居住使用至今,辽宁省兰盾房地产开发公司于1997年4月17日为高奎选出具了商品房准住通知。张东东于1999年8月30日与辽宁省兰盾房地产开发公司签订商品房买卖合同,购买该房屋,并于2004年办理了房屋产权证书。另外,辽宁兰盾房地产开发公司与康阳公司曾因联建费产生纠纷并诉至法院,辽宁兰盾房地产开发公司向法院提供的顶付康阳公司地皮款统计表中记载本案诉争房屋由高奎选居住使用,并注明未签协议。沈阳市大东区人民法院认为:康阳公司系本案诉争房屋的联建单位之一,其将房屋抵顶给供暖公司后,辽宁省兰盾房地产开发公司为高奎选出具准住通知,应视为对抵帐行为的认可。张东东在此后购买了该房屋,并取得了房屋产权证书,但高奎选在此房屋中长期居住,张东东在购房时不清楚房屋的居住情况不符合客观逻辑规律及交易习惯,故张东东在购房时缺乏善意。2008年8月6日沈阳市大东区人民法院做出(2008)大东民二初字第601号民事判决书驳回了张东东的诉讼请求。一审宣判后,张东东不服一审判决,向本院提起上诉,沈阳市中级人民法院认为高奎选于1997年1月即进住并使用争议的房屋,辽宁省兰盾房地产开发公司为其开具房屋准住通知单并收取高奎选向其交纳的采暖费、煤气管网费、库房使用费等费用,辽宁省兰盾房地产开发公司对高奎选居住使用房屋是明知、认可的,其后辽宁省兰盾房地产开发公司又以以房抵债的形式将争议房屋卖予张东东。尽管张东东已取得房屋所有权证,但因辽宁省兰盾房地产开发公司早将争议房屋允诉高奎选使用,高奎选对争议房屋进行装修、使用,因此对张东东主张高奎选腾出争议房屋的诉讼请求不予支持。二审宣判后张东东不服该判决于2009年1月4日向辽宁省高级人民法院提出申诉,辽宁省高级人民法院认为,本案争议的房屋在康阳公司与辽宁省兰盾房地产开发公司联建开发的小区内,1997年4月22日康阳公司为抵销供暖公司储煤场地的债务,将本案诉争的房屋抵帐给该单位,该单位将此房分配给职工高奎选居住使用。另外辽宁省兰盾房地产开发公司与康阳公司发生联建费纠纷诉至法院时,辽宁省兰盾房地产开发公司向法院提供的顶付康阳公司地皮款统计表中记载本案争议的房屋由高奎选居住使用。辽宁省兰盾房地产开发公司称康阳公司与供暖公司抵顶协议无效,不予支持。1999年8月30日张东东与辽宁省兰盾房地产开发公司签订该争议房屋的合同,于2004年办理房屋产权证,张东东应对此房由他人居住等情况明知,而其仍与辽宁省兰盾房地产开发公司进行交易并办理产权证,其购买行为缺乏善意,原判驳回其诉讼请求并无不当,故驳回张东东的再审申请。另查明,辽宁省兰盾房地产开发公司于2001年3月15日改制,更名为兴波公司。
  原审法院认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案高奎选经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。关于本案,沈阳市大东区人民法院(2008)大东民二初字第601号民事判决书、(2008)沈中民二终字第1373号民事判决书、(2009)辽立二民申字第00453号民事裁定书已发生法律效力,以上法律文书已认定:本案争议的房屋在康阳公司与辽宁省兰盾房地产开发公司联建开发的小区内,1997年4月22日康阳公司为抵销供暖公司储煤场地的债务,将本案诉争的房屋抵帐给该单位,该单位将此房分配给职工高奎选居住使用;另外辽宁省兰盾房地产开发公司与康阳公司发生联建费纠纷诉至法院时,辽宁省兰盾房地产开发公司向法院提供的顶付康阳公司地皮款统计表中记载本案争议的房屋由高奎选居住使用。辽宁省兰盾房地产开发公司称康阳公司与该公司抵顶协议无效于法无据;1999年8月30日张东东与辽宁省兰盾房地产开发公司签订该争议房屋的合同,于2004年办理房屋产权证,张东东应对此房由他人居住等情况明知,而其仍与辽宁省兰盾房地产开发公司进行交易并办理产权证,其购买行为缺乏善意。故本案诉争房屋应归供暖公司所有,故对供暖公司要求确认本案诉争房屋归其所有的诉讼请求,予以支持。对张东东及兴波公司的抗辩,因其陈述的事实已经过法院审理并经生效的判决、裁定予以认定,故不予重复审理。
  综上所述,故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定,原审判决:一、座落于沈阳市大东区小什字街6-2号233室房屋归沈阳市大东区房产局热力供暖公司所有;二、张东东、辽宁兴波房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳市大东区房产局热力供暖公司办理座落于沈阳市大东区小什字街6-2号233室房屋的产权手续;三、驳回各方的其他诉讼请求。案件受理费2050元,由张东东、辽宁兴波房地产开发有限公司、沈阳市康阳房屋开发有限公司第二分公司负担。
  宣判后,张东东不服,上诉至本院。其上诉请求:撤销沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第1630号民事判决,查明事实后直接改判或者将案件发回重审,并由供暖公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审认定事实错误,张东东与高奎选此前的判决,不能作为审理本案的证据,上述判决解决的是高奎选与张东东的争议,我现有相反的证据可以证明此前的判决确认的事实错误,顶账协议中没有列明高奎选居住的房屋,即高奎选居住的房屋不属于供暖公司所有,高奎选入住诉争房屋的手续是非法的,高奎选提供的准住通知是虚假的,且不能提供该证据的原件,原审认定张东东明知他人居住诉争房屋是错误的;二、原审适用法律错误,原审未确认张东东享有涉案房屋的所有权,依据物权优先于债权的规定,张东东享有诉争房屋的所有权,高奎选只能主张相对方的违约责任;三、程序违法,原审未就我方提出的鉴定申请进行处理,没有依据调取证据。
  被上诉人供暖公司答辩称:一审判决正确,请求维持。
  原审被告兴波公司答辩称:一审判决认定事实不清,我同意张东东的意见。
  原审被告康阳公司未到庭,未答辩。
  原审第三人高奎选答辩称:一审判决正确,请求维持。
  本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
  另查明,二审审理期间,张东东申请对康阳公司与供暖公司签订的诉争房屋抵账协议上所加盖的康阳公司与供暖公司的公章的真实性进行鉴定。
  上述事实,有上诉人张东东、被上诉人供暖公司、原审被告兴波公司及原审第三人高奎选的庭审陈述,舟全小区16号楼以房顶付康阳分公司地皮款统计表、诉争房屋抵账协议、鉴定申请等证据材料在一、二审卷宗为凭,经当事人质证及本院审查,予以确认。
  本院认为:1997年4月22日,康阳公司为抵销供暖公司储煤场地的债务,将本案诉争的房屋抵帐给供暖公司,沈阳市大东区房产管理局将房产分配给职工高奎选居住使用至今,辽宁省兰盾房地产开发公司于1997年4月17日为高奎选出具了商品房准住通知的事实,已经沈阳市大东区人民法院(2008)大东民二初字第601号民事判决、(2008)沈中民二终字第1373号民事判决、(2009)辽立二民申字第00453号民事裁定的确认,上述裁判已经发生法律效力,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实,当事人无需举证证明:(一)众所周知的事实;(二)自然规律及定理;(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实;(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实;(五)已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实;(六)已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、(三)、(四)、(五)、(六)项,当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定,张东东现否认诉争房屋抵账协议的真实性,应提供充分的相反证据证明,张东东虽已经提交鉴定申请,欲通过鉴定程序否认诉争房屋抵账协议的真实性,但仅以该申请不足以证明其主张,故诉争房屋抵账协议的真实性在此应予确认。张东东于1999年8月30日与辽宁省兰盾房地产开发公司签订诉争房屋的买卖合同,该时间晚于诉争房屋抵账协议签订之日(1997年4月22日)及高奎选取得诉争房屋准住通知之日(1997年4月17日),且张东东于2004年才办理诉争房屋的产权证,张东东在签订诉争房屋的买卖合同时应清楚诉争房屋由他人居住的事实,其购买行为缺乏善意,不构成善意取得,其依据诉争房屋的产权证不能证明其拥有诉争房屋的产权。故原审依据生效判决确定本案诉争房屋归供暖公司所有,并要求张东东、兴波公司协助办理诉争房屋的产权过户手续并无不当。
  综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费2050元,由上诉人张东东负担。
  本判决为终审判决。

审判长  王惠丽
审判员  白丽萍
审判员  丁广昱
二〇一四年十月三十日
书记员  董晓琳

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