栏目列表

在线咨询

姓名:
电话:
邮箱:
主题:
留言:
验证:
   

联系我们

地址:上海市徐汇区漕溪北路18号上实大厦34楼c座
电话:13501613957
QQ:408429109\444639188
邮箱:444639188@qq.com
地铁1号、9号11号线
8号出口

我与房产

当前位置: 主页 > 我与房产

王建武:楼市走向,与不动产登记何干
上海房产律师
信息来源:中国国土资源报 
 
不动产统一登记推出已近百日,期间恰遇房地产市场深度调整中新的调控政策出台,有部分舆论认为,楼市并没有像前几年那样,在国家层面的鼓励性政策出后台有强劲的表现,是因为不动产统一登记的实施。例如:中新网的一篇报道将部分二线城市高端二手房源增多的现象与不动产统一登记联系起来。而《证券日报》5月的一篇分析文章称:在我国楼市“黄金10年”和“白银10年”之间,会有一个4年~5年的“深坑期”,主要是因为不动产登记政策的出台,“其他刺激政策如限购限贷的放松,以及各地方政府的刺激政策,都难以抵消不动产登记政策的影响”。

美国经济学家萨缪尔森在他的巨著《经济学》中指出,如果我们仅仅因为一件事发生在另一件事之前,就想当然地认为前者是后者的原因,这其实是一种“后此谬误”(是指一件事发生在另一件事情的前面,人们误认为前者是后者的原因)。说不动产统一登记有碍楼市复苏,正是一种“后此谬误”。

楼市投机资本转向股市

根据兴业银行对中美两国的私人财富比较发现,我国居民财富更多地配置在房地产领域,房地产占居民财富比例持续在60%以上。而美国在1970年~1980年期间,其人均GDP与我国现在人均GDP相当时,资产配置更多的投资在股票和债券,达到60%以上。而其房地产资产仅占其资产的20%以下。

造成这两种差异的主要原因在于,2000年以后,我国房地产市场发展较快,房地产价格快速上涨,居民财富每年新增20万亿元~30万亿元之间,其中70%来自于房地产市场。按照资本逐利的天性,大量资本集中在房地产市场。而同时期,美国股票市场长期繁荣,道琼斯指数飞速上涨,达到了一个前所未有的高度——1000点。从1949年到20世纪60年代末,美国的股票市场翻了5倍,短短20年成为20世纪美国的第二次财富爆炸时期。

虽然经济体量大小相似,但是由于彼此金融环境的不同,加上中国股市发展不完善,波动较大,并且投机色彩浓,长期以来,居民财富不是更倾向于配置在能提供经济发展动力的股市和债券市场,而是大多配置在沉淀的资本市场和带有刚需性质的房地产市场。这是资金逐利的天性使然。

也正是由于资金逐利的天性,在房地产市场低迷而股市形势转好时,居民财富大规模流向股市。自2014年年底A股市场向广大投资者伸出橄榄枝以来,股市大幅走高,过去6个月上证综指已经攀升80%以上。在政府放宽证券交易账户开立规定并推出融资融券交易后,投资者入市热情进一步高涨。据彭博社公布的数据,截至5月27日,券商已经借出两万亿元人民币,融资余额在一年时间里增长了4倍。

当下“卖房炒股”已经不是一句玩笑了。显然,此时楼市的投机资本不用去人为地挤,早已经“另谋高就”了。

房地产的快速发展已然受到自身因素制约

2014年全国房地产开发投资为9.5万亿元,扣除价格因素实际增长9.9%,占GDP比例为16.7%。而美国在城市化快速发展时期,房地产业开发投资与GDP比值也只是维持在8%~10%水准。我国房地产开发投资占GDP的比重,超过历史上相同发展时期的美国一倍左右。房地产行业近年来一枝独大,挤占别的行业发展空间,本就不应该是一种常态。

从需求来看,房地产销售额占居民可支配收入的比例在2013年达到顶峰,为33%。多年来,居民收入中越来越大的部分用于住房消费,这对一般消费品产生了很大的挤出效应。由于预期房地产价格将会继续大幅上升,许多家庭会抑制其他消费,以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤占了工薪阶层的消费需求。这严重削弱了刺激内需的政策效果,成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。住房支出在居民消费中的比重过大,将会成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。过重的购房负担,不仅挤压了居民的其他消费,而且容易产生畸形的消费结构。

这种状态是不可持续的。2014年数据显示我国房地产市场销售额下降6.3%。可以说,房地产是国民经济中的一环,其自身虽然快速发展,但其他产业发展不平衡,居民消费需求跟不上,必然会反过来影响并制约房地产业的进一步发展。

房地产的两大驱动力正在逐步削弱

从更长远的角度看,房地产可以满足人们资产保值增值的预期,也是建立在人们对房地产真实的需求上。房地产市场的发展,最终还是取决于人口的增长和城镇化的推进,数据显示,影响中国房地产发展的主要因素是人口红利和城镇化进程,而这两个因素在2010年~2015年期间已经发生变化。

人口红利消退,老龄化社会来临。

2010年,15岁~64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值后开始下降,到2013年这个比例已经下降到72.8%,人口老龄化趋势显现,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

再者,结婚置业的刚需在2013年出现下行拐点。从国家统计局公布的户主按年龄分布情况来看,20岁~35岁年龄段是户主占比快速增加的阶段,结婚比例从20岁后逐渐上升,买房比例也同时上升;到45岁后户主占比稳定在略高于50%,家庭置业需求基本得到满足。相关机构预测新婚对数将从2013年1350万对/年逐步降到2020年的800万对/年的水平。

主动城镇化放慢,城市间的分化日益加剧。

首先,农村人口向城镇转移总量已较为有限,主动城镇化率达到65%左右后趋于平缓,此后城镇化率进一步提高将有赖于被动城镇化——定居城市原农村人口结婚生子、滞留农村老年人口自然死亡,这是一个长期的、被动的过程。

其次,城市之间的分化将逐步加剧,不同经济圈的产业结构调整和重新定位决定着地区城镇化水平,缺乏经济吸引力的城市不仅难以吸引外地流动人口,甚至本地人口都有外流趋势。

因此,长期来看,房地产市场总需求增长减缓甚至出现负增长应该成为未来市场发展的常态。有机构预测住房需求总量将会由“十二五”的10亿平方米~11亿平方米降到“十三五”的8亿平方米~9亿平方米左右,房地产市场总体将进入平稳、常态化发展态势。

不动产统一登记与楼市调整不存在因果关系

国际经验表明,不动产统一登记对房地产业和总体经济的发展能起到积极的促进作用。普遍的共识是,强制登记制度能给土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害,同时也能够提供准确的地产信息,进而简化房地产交易的法律程序和手续。

例如:在英国的不动产登记制度中,完全保有地产权的交易、租赁保有地产权的交易与获得、房屋抵押贷款的开办等,都必须到土地登记局进行登记。当前,英国国内民众普遍认可这一强制性国家土地登记制度。这一强制登记制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同时,还提升了土地作为抵押品入市的便利化,一定程度上促进了英国国内资本的流动。

英国的不动产登记制度与房地产业和经济发展的正向联系,近两年体现得尤为明显。从2013年下半年开始,英国经济逐步呈现企稳复苏态势,截至目前,英国经济规模已经超过国际金融危机前的峰值;房地产市场同期也在快速发展,当前英国房价较去年同期上涨超过10%。和总体经济、房地产业发展趋势相一致,英国不动产登记活动同期大幅上升。

不动产统一登记真正的意图与目的,一是推进房地产长效调控机制的建设,有利住房信息联网,完善房地产税费体系;二是为房地产市场变化与供求波动及监管提供数据支撑、完善不动产的基础数据;三是建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度,为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍。

不动产统一登记与房地产市场的深度调整,只是恰好同时出现,不存在什么因果关系。我国的经济和社会正在转型升级,新型城镇化也在深入推进,房地产市场发展的空间仍在,“白银10年”可期。在市场深度调整中,经常有各种揪住一点表面数据“一叶障目”的声音,只有站在历史的角度上梳理市场发展的脉络,还原事情的本质,才不会在纷繁复杂的现象中感到迷失。

(作者:王建武,国土资源部不动产登记中心)
上海房产律师
首 页    |    公益援助    |    投诉建议    |    联系我们    |    在线留言