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预测全球金融动荡中的中国楼市:明年可能短期见顶
房产律师
[摘要]综上所述,宏观经济与房地产走势基本同步,房地产是经济的重要组成部分,二者相互拉扯。

预测全球金融动荡中的中国楼市:明年可能短期见顶

  2015年8月10日,上海复兴中路,一位工人正经过一块动迁改造地块。高征 澎湃资料

  近段时间,国际金融环境动荡,股市、汇市、商品市场等三大市场,皆出现明显下跌。但楼市则基本平稳,像个乖孩子,安静的呆在自己房间里。在此特殊背景之下,分析一下主要地区经济、金融与楼市的相互作用及表现,颇有意义。同时,也研判一下中国形势。

  从全球金融危机或经济危机的历史与规律来看,相对而言,房地产市场多属被动性变化,滞后性发生危机。

  比如,1929年至30年代的国际经济危机,由股灾开始,最后波及楼市;1997-1998年的亚洲金融危机,导火索是泰国汇率崩溃,引发金融危机,进而导致房价大跌。2010年的欧债危机,最后使“欧猪五国”房价大跌。

  惟一祸起楼市的一次大型危机,是2008年国际金融危机。根源是2001-2006年美国房价持续上涨过程中,次贷与次债越发越多,门槛越来越低,最终失控。2006年下半年至2007年房价下跌后,危及大量能与次贷和次债的金融机构,爆发次贷危机,最终于2008年9月升级为国际金融危机。

  接下来,简述当前全球房地产市场形势与经济的关系。

  美国房价自2007至2011年连跌五年,总计下跌三成多。2012年初开始复苏,持续上涨至今,但仍未超过2006年高点。值得称道的是巴菲特于2012年收购了一家美国房产经纪公司,可谓抄底之举。近几年美国经济转强,房产成交与新房建设,发挥了重要作用。

  上轮欧盟房价于2008年上半年见顶,滞后于美国一年多。2010年欧债危机爆发后,房价加速下跌,尤其欧猪五国。直至2014年欧盟房价才开始上涨,距2008年高点仍有差距。不过,欧债危机后,英国受影响小,且英国一直没加入欧元区,也没受希腊等国拖累,房价只是小幅下跌,然后继续上涨,2013年下半年后屡创历史新高,在欧洲表现最强势。经历2012-2013年经济衰退后,2014年以来,欧盟经济趋于复苏。

  1990年股市泡沫破灭、1991年楼市崩盘后,日本经济和楼市同步下跌,持续低迷很多年,近几年存在波动,近但总体看仍较弱。安倍上台后,实行超级宽松的货币政策,也并未能使楼市和经济整体走强。当前六大都市圈的房价,仍明显低于1990年高点。值得关注的是,日本房价长期低迷,导致人们购房需求小,而且租房需求大,部分都市圈住宅租金收益率居然高达6-8%,而中国当前只是2-3%。另外日元兑人民币持续贬值,去年来刺激了部分中国人去日本购房需求。对于风险厌恶型投资者,东京房产确可考虑。

  过去三年,全球最牛楼市当属澳大利亚。

  过去十年,澳大利亚房价持续上涨,即便是2008年国际金融危机期间,也没怎么下跌,近三年则连续快涨,屡创历史新高。尤其是华人购房需求及华企购地开发需求,持续释放。其中悉尼房价表现最为抢眼。于是,政府采取和部分限制,想要抑制这种境外投资需求。但老实说,近几年大宗商品价格大跌,资源出口占比较大的澳大利亚经济,受益于楼市繁荣,政府在抑制楼市需求方面,颇为纠结。

  新兴经济体,近几年经济表现却有点老态龙钟。国际资源价格下跌和资金回流美国,导致部分国家收入大减或汇率絮乱,巴西和俄罗斯经济已经出现负增长,南非、土耳其、哈萨克斯坦、部分东南亚国家、多数拉美国家,经济都处于降速或低迷状态。与之相对应,这些国家中的大多数,房地产市场皆乏善可陈。

  综上所述,宏观经济与房地产走势基本同步,房地产是经济的重要组成部分,二者相互拉扯。在此背景下,另外一个变量:货币政策和流动性,虽然对楼市的影响较大,但却不至于直接导致楼市危机。当前,美欧经济稳健,仍处低息环境,未来一年楼市不会大跌。而新兴经济体的经济面与汇率面皆差,未来一年楼市难以大幅改善。

  最后,分析一下中国情况。2008年四季度至2009年,大规模刺激经济,全国房地产开发投资和市场,同步大扩张。2011年经济步入下行通道,直至今年上半年滑至7%。同时,全国房地产开发投资增幅与三四线城市场,持续下滑,中国楼市告别黄金十年,进入白银时代(楼盘资料 图库) 。其中,2012-2013年一线和部分二线城市房价曾经大涨。2014年以来,同样是一二线城市再次复苏,房价于今年二季度止跌上涨,但三四线城市依然偏弱,全国房地产开发投资增速仍未企稳。

  当前中国经济面虽弱,但绝对增速仍位居全球前列,所以对房地产市场并没构成严重压制。从货币政策与资金面看,当前仍处于降息降准通道,尤其是经过今年四次降息之后,贷款基准利率已创建国以来最低点,贷款购房非常划算。

  从人民币兑美元走势看,8月11日和12日连续急贬3%左右,并引发国际市场担忧,但李总理已经表示没有持续大幅贬值的可能,况且中国楼市中的外资本就不多,即便流出,也不会明显影响楼市走向。不过,从中长期来看,人民币仍有贬值压力,对房地产市场构成小幅利空。

  另外还须关注股灾对楼市的影响。股市与楼市的总体关系:同向,但不同步。国际市场也常见此规律。去年7月中国股市开始走牛,去年10月一线楼市才开始复苏;今年6月股市见顶,今年5月全国70城房价才由跌转涨。按此规律,明年或后年房价可能见顶(属于短周期性质,并非长期顶部)。

  从两个市场相互影响机制分析,又可分为三个阶段:第一阶段,股市上涨初期,房价未涨,股市会分流楼市资金,小幅利空楼市;第二阶段,股市上涨过半至见顶,部分人先知先觉,提前在股市获利了结,转而购房;部分人后知后觉,冲进股市追涨,甚至卖房炒股,此时股市与楼市互有损益,呈中性;第三阶段,股市见顶后下跌半年左右,此时房价仍在继续上涨,会吸引从股市中逃离的部分资金,反而小幅利好楼市。

  因此,至少在今年年内,股灾不会冲击楼市。
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